Lorsque vous investissez dans une propriété avec une urbanisation ou que vous achetez un appartement espagnol, vous devenez immédiatement membre de l'association des copropriétaires. Cependant, de nombreux clients ne prêtent pas attention à la copropriété (forcée) en Espagne. Est-ce justifié ? Dans cet article, nous expliquerons brièvement le fonctionnement d'une association de copropriétaires en Espagne (ci-après : VME).
Pourquoi la VME est-elle importante ?
La VME fixe les règles et les coûts communs pour les copropriétaires. La plupart des acheteurs ne s'interrogent que sur les charges annuelles. Cependant, si vous souhaitez louer, il est préférable de regarder également le règlement de copropriété. Par exemple, depuis le 6 mars 2019, la VME a adopté le règlement de copropriété. possibilité de restreindre, voire d'interdire, les locations de vacances.
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Les règles de la VME
Les règles de l'EMV comportent trois niveaux. Tout d'abord, il y a le droit de la copropriété (copropriété horizontale ou Ley de Propiedad Horizontal) avec les règles générales.
En outre, chaque copropriété dispose de son propre système d'information. statuts (Rédaction de la division horizontale). Pensez à établir les parties privatives et communes de l'immeuble d'habitation, ainsi que la répartition des voix et des frais pour chaque copropriétaire (les quotes-parts par propriétaire). Les statuts sont établis par acte notarié et enregistrés au bureau d'enregistrement. En principe, la modification des statuts se fait à l'unanimité.
Enfin, il y a aussi le règlement des copropriétaires (Normes de réglementation interne). Il s'agit des questions quotidiennes et pratiques. Par exemple, les décisions relatives à l'entretien des parties communes (piscine, jardin, portail, etc.), à certains dispositifs de sécurité, aux services complémentaires (gardiennage, collecte des déchets), etc. sont incluses dans le règlement de copropriété. En principe, la modification d'un règlement se fait à la majorité simple.
Si vous avez un achats de nouvelles constructionsVous constaterez que le contrat de vente contient une clause autorisant le promoteur à établir le règlement intérieur de la copropriété. Les propriétaires peuvent modifier le règlement lors de l'assemblée suivante, à condition d'obtenir les votes nécessaires.
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Les organes de la VME
Les organes d'une urbanisation en Espagne (ou d'un immeuble) sont l'assemblée générale ou spéciale des copropriétaires (la Junta), le président, le secrétaire et l'administrateur (l'administrateur). Des vice-présidents peuvent également être nommés.
L'assemblée générale se réunit annuellement et décide des comptes annuels, du budget et des points à l'ordre du jour. Le quorum est de 3/5 des quotes-parts. Une assemblée générale extraordinaire est possible si les copropriétaires détenant 25% des quotes-parts en font la demande. Le délai de convocation est normalement de trois jours, mais le règlement peut y déroger.
NoteLe droit de vote : seuls les copropriétaires qui ont payé l'intégralité de leurs charges communes ont le droit de voter.
Le syndic est responsable des tâches quotidiennes et de l'administration de la copropriété. Ses fonctions sont similaires à celles d'un syndic en Belgique.
Locations de vacances et associations de copropriétaires en Espagne
Depuis mars 2019, l'assemblée générale peut interdire les locations saisonnières ou touristiques au sein de la copropriété via une modification des statuts. Cela peut se faire par le biais d'une décision de 3/5 des unités de quota (actuelles). Il est donc important de faire vérifier la constitution de la VME avant de l'acheter.
Si votre bien a déjà obtenu un permis de location avant le vote, vous pouvez normalement continuer à le louer.
En outre, l'assemblée générale peut imposer des charges communes plus élevées aux copropriétaires qui louent leur bien à des touristes.
Selon la jurisprudence de décembre 2023, le syndicat des copropriétaires peut également interdire les locations saisonnières sur la base d'une vinterdiction dans le règlement ou les statuts d'exercer une activité économique dans le complexe.
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Obligations des copropriétaires
En tant que copropriétaire, vous êtes principalement tenu de contribuer financièrement aux charges communes. Outre les charges communes, il existe également une contribution au fonds de réserve de la VME. Cette contribution s'élève au minimum à 10% du budget annuel.
Sachez qu'en tant que nouveau propriétaire, vous êtes responsable des cotisations et contributions impayées jusqu'à trois ans avant l'achat. Vous assumez donc les dettes du vendeur à l'égard de la VME.
Association de copropriétaires en Espagne : décision
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, il est important non seulement de se renseigner sur les frais communs, mais aussi de consulter les procès-verbaux des assemblées générales précédentes. Il est également intéressant de consulter les procès-verbaux des assemblées générales précédentes. De même, les statuts de l'association doivent être soigneusement vérifiés si vous avez l'intention de louer.
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