Comme en Belgique, il existe plusieurs types de contrats pour l'achat d'un bien immobilier en Espagne. Cet article présente les différents contrats pour l'Espagne.
Un contrat de réservation
Nous avons déjà écrit sur le contrat de réservation (contrat de réservation ou contrat d'option d'achat). Ce contrat est donc très courant dans la pratique. Avec un contrat de réservation, vous vous assurez que le vendeur ne peut plus proposer le bien à la vente à des tiers pendant une période convenue.
En échange de cette réservation, vous versez généralement un acompte. Pendant la période de réservation, vous pouvez faire effectuer les expertises juridiques et, le cas échéant, les expertises de construction nécessaires. Si des défauts juridiques ou techniques apparaissent, vous pouvez récupérer l'intégralité du dépôt. Si la vente a lieu, le dépôt fait partie du prix d'achat. Toutefois, cet acompte sera perdu si vous annulez l'achat sans raison valable.
Une réserve équivaut donc à une option. En effet, avec une réserve, l'acheteur n'est pas tenu de procéder à la vente. Il s'agit d'une recommandé dans les situations où la situation juridique et/ou technique du bien doit être examinée.
Pour plus d'informations sur le contrat de réservation, cliquez ici.
Une promesse d'achat et de vente
Une promesse d'achat et de vente (contrato de promesa de compra-venta) va au-delà d'une simple réserve ou d'une option. Avec une promesse, les parties s'engagent à procéder à la vente effective dans un certain délai. Il s'agit donc d'un accord contraignant, mais qui peut précéder un compromis.
Lors de la signature du gage, l'acheteur verse un acompte de 1% ou 2% du prix d'achat. Cet acompte n'est généralement pas récupérable. Contrairement à la réservation, en cas de défaillance du vendeur, l'acheteur a la possibilité de.. :
- faire appliquer légalement la vente par les tribunaux ;
- ou demander des dommages et intérêts.
Les dommages-intérêts du vendeur correspondent normalement à l'acompte versé. L'acheteur peut réclamer le double des sommes déjà versées.
L'avantage d'une promesse est que l'acheteur est juridiquement certain que la vente aura lieu. Par exemple, c'est intéressant lorsque l'acheteur a obtenu un bon prix et ne souhaite pas perdre cette opportunité.
Quels sont les éléments à prendre en compte lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne ?
Le compromis
Le compromis est le contrat de vente contraignant (contrato de arras) tel que nous le connaissons en Belgique. Il s'agit d'accords contraignants sur l'achat-vente et vous achetez définitivement le bien. Lors du compromis, un acompte de 10% du prix d'achat, déduction faite d'un éventuel dépôt de garantie, est versé.
Que se passe-t-il si la vente n'aboutit pas en raison d'une résiliation unilatérale ? Dans ce cas, la loi et la jurisprudence espagnoles offrent un certain nombre d'options.
La première possibilité est que l'acompte ne soit pas considéré comme un dédommagement pour rupture de contrat (arras confirmatorias). L'indemnisation est distincte de l'acompte. La partie lésée doit prouver son préjudice réel. Dans ce cas, la partie lésée peut également exiger le règlement de la transaction.
La deuxième possibilité permet de déterminer le montant de l'acompte en tant que dommages et intérêts (arras penales). Si l'acheteur résilie unilatéralement le contrat, il perd la totalité de l'acompte. Si le vendeur résilie le contrat, l'acheteur a droit au double de l'acompte. Les deux parties peuvent également faire exécuter la transaction par voie judiciaire.
Enfin, troisième possibilité : si l'acheteur annule le contrat, il perd son acompte. Si le vendeur annule le contrat, il doit payer le double de l'acompte (arras penitenciales conformément à l'article 1454 du code civil espagnol). Condition importante : il y a aucune possibilité de faire respecter la vente. Dans la pratique, cette forme de contrat est courante pour l'achat d'une maison en tant qu'étranger en Espagne.
Le compromis n'est pas obligatoire
Sachez qu'il n'est pas obligatoire de passer par un compromis en Espagne. En théorie, après vous être mis d'accord sur le bien et le prix, vous pouvez passer directement chez le notaire. Dans certains dossiers, par exemple, le compromis est ignoré après la réservation pour gagner du temps.
En théorie, vous pouvez vous rendre chez le notaire dès que vous avez un accord sur le bien et le prix. Bien entendu, cette voie n'est pas recommandée.
Location-vente ou location avec option d'achat
La location-vente est un contrat dans lequel l'acheteur loue le bien immobilier pour une durée convenue et procède ensuite à l'achat. Tout ou partie du loyer est alors déduit du prix d'achat final. Cette forme de contrat est utile dans les cas où l'acheteur a l'intention d'acheter un bien immobilier. l'acheteur veut déjà le bien avant que l'acte ne soit signé habitable. Par exemple : l'acheteur doit quitter son logement actuel et a besoin d'un logement de toute urgence.
Une autre forme de contrat est la location avec option d'achat (contrat d'acquisition avec option d'achat). Dans ce cas, à l'expiration de la période de location convenue, le locataire a la possibilité d'acheter ou non le bien. Cette forme de contrat nécessite une certaine prudence. Par exemple, que se passe-t-il si le locataire ne lève pas l'option d'achat, mais continue d'occuper le logement ? Pour éviter les conflits, il est important de conclure des accords clairs.
Achat avec garantie de loyer
Dans ce cas, vous achetez le bien principalement à des fins d'investissement. Dès l'achat, vous confiez le bien à une société de location. Cette société vous garantit un rendement locatif convenu. Souvent, vous ne pouvez utiliser le bien que quelques semaines par an.
En savoir plus sur l'achat avec garantie locative.
Achat d'une maison en Espagne : l'acte notarié
Dans un acte notarié espagnol, le notaire se contente d'énoncer les principaux accords entre l'acheteur et le vendeur. Qui sont les parties, quels sont les biens concernés, qui achète quels titres, quel est le prix et comment le prix est-il payé ? Par exemple, il ne mentionne pas qui est responsable des infractions aux règles de construction. Ces questions sont réglées dans le compromis. De même, l'acte ne mentionne aucun accord entre les acheteurs eux-mêmes.
Sachez qu'un notaire espagnol ne vous conseille pas. Pour en savoir plus sur le rôle du notaire en Espagne, cliquez ici.
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