Lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, le contenu est souvent vendu en même temps que le bien. Le vendeur peut également demander explicitement qu'une distinction soit faite entre la valeur du bien et la valeur du contenu. Cependant, la vente du mobilier peut donner lieu à des discussions de dernière minute. Il y a aussi des implications fiscales qu'il vaut mieux prendre en compte. À quoi faut-il faire attention lors de l'achat d'une propriété en Espagne avec le mobilier ?
Pourquoi le vendeur veut-il faire un partage ?
Avant de donner quelques conseils, il est intéressant de savoir pourquoi un vendeur préfère vendre le contenu de son bien et le faire évaluer séparément. L'une des raisons les plus courantes est la réduction de l'impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne. En vendant le mobilier séparément, il peut (essayer de) déclarer un prix de vente inférieur, ce qui lui permet de réaliser une plus-value moins importante. Il doit donc payer moins d'impôts. Le taux d'imposition des plus-values est de 19%.
En savoir plus sur l'impôt sur les plus-values en Espagne.
Quelles sont les implications fiscales pour l'acheteur lorsqu'il achète un bien immobilier en Espagne avec le mobilier ?
Il peut également sembler intéressant pour l'acheteur d'acheter le mobilier séparément. Le taux de l'impôt sur les mutations dépend de la région autonome, mais se situe entre 7 et 11%. Ainsi, vous semblez alors économiser le droit de mutation sur la part du mobilier. Toutefois, lors d'une vente ultérieure, l'acheteur ne pourra pas déduire la part du mobilier de l'impôt sur les plus-values, de sorte qu'il paiera en fait plus au final. En outre, les droits de mutation sont également dus sur les biens meubles, ce que l'on oublie souvent.
Voici un exemple. Vous achetez une propriété à Altea (Alicante) pour 400.000 euros, dont 40.000 euros pour le contenu. Vous faites décrire le bien à 360.000 euros. Les droits de mutation s'élèvent alors à 36.000 euros. Plus tard, vous pouvez vendre le bien pour 500.000 euros. La plus-value que vous réalisez n'est alors pas de 100.000 euros, mais de 140.000 euros. Vous paierez alors 26.600 euros d'impôt sur les plus-values. Sur la part de 40.000 euros, vous payez 7.600 euros. Vous perdez donc 3.600 euros.
En procédant de la bonne manière, vous obtiendrez également l'enregistrement des meubles. Dans le cas de l'exemple ci-dessus, vous payez alors les droits d'enregistrement 6% sur la valeur du contenu dans la région d'Alicante. Par la suite, vous pourrez inclure le mobilier comme coût d'achat dans la déclaration d'impôt sur les plus-values, à condition de disposer des pièces justificatives.
Voici un exemple. Vous achetez à nouveau la même propriété à Altea (Alicante) pour 400 000 €, dont 40 000 € pour le contenu. L'acte mentionne le démembrement. Les droits de mutation s'élèvent alors à 36 000 euros pour le bien et à 2 400 euros pour les meubles, soit un total de 38 400 euros. Plus tard, lors de la vente, vous pouvez déclarer une valeur d'achat de 400.000 euros. Lors de la vente à 500.000 euros, votre plus-value sera alors de 100.000 euros et vous paierez 19.000 euros d'impôt sur la plus-value au lieu de 26.600 euros.
Ba condition essentielle est que vous achetiez le contenu documentée de manière adéquate. Non seulement utile pour pouvoir prouver sa valeur auprès de l'administration fiscale : de nos jours, on voit de plus en plus l'administration fiscale espagnole s'attaquer à la vente de meubles. Mais aussi pour éviter les discussions avec le vendeur. Vous trouverez ci-dessous Quelques conseils sur l'achat d'une propriété en Espagne avec le contenu.
1. Sauvegarder la publicité du bien
Au moment de faire votre offre ou de signer la réservation, vous pouvez sauvegarder la publicité du bien. En effet, dans l'annonce (en ligne) du bien, vous trouverez une description du bien, ainsi que des photos montrant son contenu. Nous vous recommandons de télécharger cette page, de la sauvegarder et de la conserver dans votre dossier d'achat. Par défaut, nous sauvegardons également l'annonce pour nos clients. Plus tard, vous pourrez utiliser l'annonce pour indiquer les éléments inclus ou non dans l'achat. Elle peut également être utile pour le dossier fiscal en tant que pièce justificative afin de donner une impression à l'agent chargé de la transaction.
Quels sont les éléments à prendre en compte avant de faire une offre pour une propriété en Espagne ?
2. Prenez vos propres photos lors de la visite de la propriété
Dans la pratique, il n'est pas évident de dresser une liste d'inventaire en une seule fois au moment de faire une offre. Par conséquent, lorsque vous formulez votre offre, vous pouvez déjà mentionner les objets les plus importants. Prenez donc des photos lors de la visite des lieux. Faites signer ces photos lors de la conclusion du contrat de réservation. Ainsi, il y aura moins de discussions lors de l'établissement de l'inventaire.
En effet, l'inventaire est réalisé entre la réservation et la signature du contrat de vente. Ce n'est pas la première fois que l'inventaire que vous avez finalement sous les yeux est beaucoup plus concis que vous ne le pensiez.
HVous trouverez ici plus d'informations sur le contrat de réservation.
3. Préparer une liste d'inventaire détaillée avec des photos
Joignez une liste d'inventaire détaillée au contrat de vente privée. En effet, la liste d'inventaire fait partie intégrante du contrat de vente. Dans cette liste d'inventaire, décrivez tous les objets que vous reprenez, de préférence avec une photo et une évaluation pour chaque objet. Par exemple : "Télévision, en bon état, en état de marche, marque, référence produit/numéro d'article, valeur : X euros, photo 4". Si possible, demandez des factures d'achat pour les objets les plus précieux.
De cette manière, il n'y a pas de discussion sur les éléments inclus et ceux que le vendeur peut garder. Si l'inspection effectuée avant la signature de l'acte de vente révèle que certains objets manquent, vous disposerez immédiatement d'un critère pour réduire le prix d'achat final. Faites signer cette liste d'inventaire par toutes les parties, y compris l'agent immobilier.
Pour la déclaration de contenu et pour la déclaration de l'impôt ultérieur sur les plus-values, une liste d'inventaire est également un grand avantage. Les autorités fiscales espagnoles auront alors beaucoup plus de mal à prouver que vous avez exagéré la valeur du mobilier afin de payer moins d'impôts.
4. Ne payez rien en espèces
En Espagne, vous ne pouvez payer en espèces que jusqu'à 1 000 euros. Les paiements en espèces plus importants ne sont pas autorisés. Lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, vous versez l'acompte par virement bancaire et payez le solde par chèque bancaire. Pour les meubles, vous ne payez donc rien en espèces.
Vous trouverez ici plus d'informations sur la manière de payer une propriété en Espagne.t.
