L'achat d'un bien immobilier en Espagne par le biais d'une saisie bancaire est considéré comme étrange par de nombreux clients. Non seulement il y a plusieurs parties présentes du côté du vendeur, mais le bien peut également être taxé comme une nouvelle construction. Cet article aborde quelques-unes des circonstances inhabituelles liées à l'achat d'un bien immobilier par le biais d'une saisie bancaire.
Les parties concernées
La première partie impliquée dans la vente est le propriétaire légal du bien. Il s'agit généralement d'un promoteur immobilier qui a fait faillite pendant la crise de 2009. L'administrateur judiciaire (ou syndic) de la société en faillite gère encore les différents biens du portefeuille.
La seconde partie est une banque. Le promoteur a contracté un prêt hypothécaire sur le terrain pour financer la construction. La banque est donc une partie impliquée et il est nécessaire de mettre fin à l'hypothèque sur le terrain.
Le tiers est SAREB. Les Sociedad de Gestion de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria est une entreprise publique nationale espagnole créée en 2012 pour soutenir le secteur bancaire. Il s'agit essentiellement d'une mauvaise banque avec des hypothèques sans valeur. SAREB achète et gère les créances impayées et les hypothèques. En pratique, un représentant de la SAREB sera donc présent chez le notaire pour recevoir le paiement. Vous lui remettrez alors également un chèque de banque espagnol.
En savoir plus sur les coûts possibles d'un chèque bancaire espagnol.
En raison des différentes parties impliquées dans une vente par saisie bancaire, il y a peu de place pour la négociation. Il est important de noter que les frais liés au règlement de l'hypothèque ne vous seront pas répercutés. Ils sont en effet destinés à la masse de la faillite.
Un nouveau bâtiment vieux de dix ans
Si la saisie bancaire provient d'un promoteur immobilier en faillite, il convient de noter que le bien peut être considéré comme une nouvelle construction. En effet, même si le bien a dix ans, il n'a jamais été occupé. Par conséquent, vous devez payer la TVA sur l'achat au lieu des droits d'enregistrement. En outre, vous devez payer un droit de timbre. Le coût de l'enregistrement de vos titres au cadastre est également généralement plus élevé.
Il convient également de procéder aux mêmes enquêtes de routine que pour les nouvelles constructions. Il s'agit notamment de comparer la maison achevée avec les permis déposés. En effet, il existe un risque que la maison n'ait pas été (entièrement) achevée conformément aux plans initiaux, ce qui vous empêcherait d'obtenir un certificat de conformité. Un certificat de conformité est nécessaire pour les nouvelles constructions afin de finaliser la vente.
En savoir plus sur l'achat d'une nouvelle construction en Espagne.
Premier raccordement aux services publics
L'inoccupation prolongée du nouveau bâtiment a pour conséquence que, dans la plupart des cas, il n'y a pas de raccordement à l'eau et à l'électricité. Sachez que vous ne pouvez vous en occuper qu'après la signature de l'acte notarié. Les installations électriques doivent également être inspectées avant qu'un raccordement puisse être effectué (certificado de instalación eléctrica). Nous vous aiderons dans cette démarche, mais n'oubliez pas que le traitement de la demande peut prendre un certain temps.
Achat de matériel d'établi : trop bon marché
Enfin, il arrive souvent que le prix d'achat du bien soit considéré comme trop bas par les autorités fiscales. En effet, l'administration fiscale utilise une certaine valeur de marché pour chaque bien immobilier. Si elle estime que vous avez acheté en dessous de la valeur du marché, l'administration fiscale vous demandera de payer des droits d'enregistrement ou une TVA supplémentaires. Ce système est similaire à l'estimation de contrôle en Belgique.
En savoir plus sur l'estimation de contrôle en Espagne.
Décision
L'achat d'une propriété espagnole par le biais d'une saisie bancaire peut certainement être une bonne affaire, mais n'oubliez pas que la saisie bancaire est une transaction spéciale. L'achat par le biais d'une saisie bancaire est complètement différent de l'achat d'une propriété en Belgique. Il existe également un certain nombre de risques supplémentaires.
En savoir plus sur les pièges des saisies bancaires.
Mise à jour janvier 2021
