Nous voyons de plus en plus de cas d'investisseurs belges qui achètent des appartements touristiques en Espagne et au Portugal avec une garantie de location.
Ces investisseurs achètent un appartement dans un centre de villégiature, après quoi ils donnent à une société d'exploitation ou de location le droit de louer l'appartement pendant une certaine période. Après l'achat, ils ne peuvent occuper l'appartement que pendant un nombre limité de semaines par an. En contrepartie, l'investisseur reçoit un rendement locatif garanti sur le prix d'achat.
Voici un exemple. Vous achetez un appartement d'une valeur de 250 000 euros dans un complexe golfique situé en Algarve. La société d'exploitation du centre de golf se chargera de l'activité locative pendant les 10 prochaines années. Vous pouvez occuper l'appartement au maximum un mois par an, les 11 mois restants étant réservés aux locataires. La location se fait uniquement par l'intermédiaire de la société d'exploitation, vous n'êtes pas autorisé à louer vous-même à des tiers. En contrepartie, la société d'exploitation vous donnera un rendement locatif brut annuel de 6% sur votre prix d'achat. Cela ne semble pas être une mauvaise affaire, mais il est conseillé de se poser quelques questions.
La garantie locative
Pour vous convaincre d'acheter, on vous propose souvent une garantie locative. La première question est de savoir si la société d'exploitation est effectivement en mesure de louer les appartements. En d'autres termes, la société d'exploitation est-elle suffisamment organisée pour commercialiser le complexe à long terme ? En effet, le risque est qu'à l'expiration de la garantie locative, vous ne puissiez plus louer l'appartement. En outre, la garantie locative peut être prise en compte dans le prix d'achat et vous risquez de surpayer au moment de l'achat. En effet, vous avancez alors le loyer.
Il est donc intéressant de savoir pendant combien de temps la société d'exploitation garantit le loyer et dans quelles conditions elle gérera l'appartement. La garantie locative est-elle une option supplémentaire ? Peut-être recevrez-vous une réduction sur le prix d'achat si vous ne souhaitez pas utiliser la garantie locative ? La société d'exploitation collabore-t-elle avec des voyagistes ou d'autres prestataires de services ? La garantie locative est-elle assortie de conditions particulières ? Ces points donnent une idée de la possibilité de louer l'appartement à long terme, ce qui garantit la valeur de l'investissement.
Par ailleurs, le rendement locatif projeté est-il net ou brut ? S'il s'agit d'un rendement brut, quels sont les coûts annuels ?
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Nouveaux projets de construction prévus
S'il s'agit d'un achat sur plan, deux autres questions se posent. Le premier concerne les garanties financières du promoteur de la construction. Tout paiement effectué au promoteur de la construction doit être couvert. De cette manière, vous protégez vos paiements initiaux en cas de faillite ou de retard du promoteur de la construction.
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Le deuxième point concerne l'expérience du promoteur immobilier en matière de location. En effet, lorsque vous achetez un immeuble neuf sur plan, vous travaillez avec le promoteur immobilier pendant plusieurs années. Si vous confiez la gestion exclusive de votre appartement à une société d'exploitation, il est important de connaître les références du promoteur immobilier.
Par exemple, nous avons assisté un client dans une affaire en Espagne où le promoteur de construction a été créé en 2018 avec un capital initial de 3 000 euros. Le promoteur de la construction va également opérer pendant 10 ans. Aucune garantie bancaire n'a été présentée. Compte tenu de la situation financière incertaine, vous comprenez qu'un achat sur plan dans cette situation comporte des risques.
L'avantage d'un projet de construction neuve utilisant cette formule est que, dans certains cas, vous pouvez bénéficier d'une exonération de la TVA.
Licences
En Espagne et au Portugal, les biens immobiliers doivent répondre à un certain nombre d'exigences minimales pour pouvoir être loués à des touristes. En Espagne, par exemple, un projet à usage principalement récréatif doit être conforme à la législation locale en matière de location touristique ou d'hôtellerie. Le tourisme étant réglementé par les régions autonomes, la législation diffère d'une région à l'autre.
Au Portugal, une telle formule nécessite également une licence, appelée licença de utilização turística. Les maisons dotées de ce permis ont un usage récréatif. Une utilisation résidentielle est donc difficilement envisageable. De plus, les droits de mutation portugais sont légèrement plus élevés, à savoir 6,5%.
