Tout le monde connaît l'achat fractionné. On parle d'achat démembré lorsque parents et enfants achètent ensemble un bien immobilier. La nue-propriété est achetée par les enfants. L'usufruit est acheté par les parents. Cela présente deux avantages. D'une part, les parents peuvent utiliser ou louer le bien. D'autre part, les enfants ne paieront pas de droits de succession sur ce bien plus tard.
Cet article examine l'utilité d'un achat fractionné en Espagne. Nous étudions également les différences entre un achat fractionné dans la revente et dans la construction neuve.
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Achat fractionné en Espagne et revente
L'achat fractionné est également possible en Espagne. Les règles espagnoles relatives à la nue-propriété et à l'usufruit ne diffèrent pas, dans l'ensemble, des règles belges. Toutefois, l'évaluation de l'usufruit est calculée différemment qu'en Belgique. En Espagne, l'usufruit est calculé comme suit :
89 - l'âge du plus jeune acquéreur de l'usufruit = valeur en pourcentage de l'usufruit, avec un minimum de 10%.
Voici un exemple. Un couple et sa fille achètent une villa à Costa Calida au prix de 250 000 euros. Le père a 54 ans et la mère 53 ans. 89 - 53 = 36. 36% * 250.000 = 90.000. La valeur de l'usufruit dans ce cas est de 90.000 euros. La valeur de la nue-propriété est de 160.000 euros. Les parents et la fille paient des droits d'enregistrement sur leurs parts respectives (IPT). Dans la Comunidad Murcia, il s'agit de 8%.
Aucun droit de succession ne sera ensuite payé sur l'usufruit en Espagne. Bien que l'achat démembré permette d'éviter les droits de succession espagnols, en cas de décès des parents, il y aura droits d'inscription sur l'usufruit.
NoteLes autorités fiscales espagnoles peuvent considérer un achat fractionné comme une donation. Le nu-propriétaire devra alors démontrer qu'il disposait de fonds suffisants au moment de l'achat pour financer la nue-propriété. S'il ne peut pas le prouver, il devra impôt sur les donations et l'impôt sur les plus-values doivent payer.
Achat fractionné dans une nouvelle construction
Les mêmes principes s'appliquent à l'achat d'une nouvelle construction en Espagne. Il existe toutefois une différence importante en ce qui concerne la taxe sur les transactions.
Dans le cadre d'un rachat, l'usufruitier et les nus-propriétaires paient des droits d'enregistrement (régionaux) sur leur part lors de l'achat.
En cas de nouvelle construction, vous paierez la TVA 10% et un droit de timbre au lieu des droits d'enregistrement régionaux.
Toutefois, en vertu de la loi espagnole sur la TVA, l'usufruit est exonéré de la TVA. L'achat de l'usufruit est donc soumis aux droits d'enregistrement. En revanche, l'achat de la nue-propriété d'un immeuble neuf est soumis à la TVA et au droit de timbre.
Si l'on reprend l'exemple précédent, les parents paient 8% de droits d'enregistrement sur l'usufruit, soit 8% sur 90.000 euros (7.200 euros). Les enfants paient sur la nue-propriété de 160 000 euros 10% de TVA (16 000 euros) et un droit de timbre en Murcie de 2% (3 200 euros).
L'exonération de la TVA sur l'usufruit a pour conséquence importante de limiter la déduction de la TVA par le promoteur. C'est pourquoi, en Espagne, les promoteurs acceptent rarement un achat fractionné pour les nouvelles constructions.
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Effets en Belgique
Si les acquéreurs de l'usufruit (les parents) résident en Flandre, à Bruxelles ou en Wallonie au moment du décès, le bien espagnol est soumis aux droits de succession belges. Un achat démembré en Espagne est donc principalement une technique intéressante pour la planification de la succession en Belgique. L'achat démembré en Espagne est donc surtout une technique intéressante pour la planification de la succession en Belgique. En effet, l'impôt flamand sur les successions est progressifEn outre, le fait de posséder des biens en Espagne permet de se retrouver dans une tranche d'imposition plus élevée. Il en va de même pour les droits de succession bruxellois et wallons.
Éviter les droits de succession en Belgique
Pour éviter les droits de succession flamands, bruxellois ou wallons, un achat fractionné peut être une solution. Par exemple, l'extinction de l'usufruit n'est pas taxée en Flandre. Il est donc fréquent que les parents financent la nue-propriété des enfants par une donation.
Il y a toutefois une limite. La loi stipule que le nu-propriétaire doit prouver qu'il n'y a pas de favoritisme caché.
Un premier moyen de réfuter une faveur couverte consiste pour le nu-propriétaire à prouver qu'il disposait de fonds suffisants au moment de l'achat fractionné. Un prêt est également suffisant à cette fin.
Le second moyen consiste pour le nu-propriétaire à démontrer qu'il n'y a pas de lien de causalité entre les fonds reçus de l'usufruitier et l'achat en démembrement.
Enfin, l'usufruitier - en vertu de la loi sur les arrêt du 12 juin 2018 du Conseil d'État et la position de VLABEL - donner le montant de la nue-propriété avant l'acte d'achat sans devoir payer de droits de donation en Flandre. Ceci à condition que vous puissiez prouver l'existence de la donation.
Si vous préfinancez la nue-propriété par une donation, vous pouvez éviter les droits de succession flamands. Mais vous devez alors prouver qu'une donation a eu lieu. Selon l'administration fédérale (Bruxelles) - non compétente pour les droits de succession flamands - la donation doit être faite avant la signature du compromis.
Lorsque la faveur couverte ne peut être réfutée, les conséquences sont graves. Le bien est alors entièrement taxé comme un legs dans les droits de succession.
Qu'en est-il de l'Espagne ?
L'Espagne taxe l'extinction de l'usufruit sur la base des droits d'enregistrement. Ces taux restent inférieurs à la tranche la plus élevée de l'impôt flamand sur les successions.
Pour plus d'informations sur la fin de l'usufruit en Espagne, cliquez ici.
Et en Wallonie et à Bruxelles ?
En Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale, l'administration fiscale fédérale reste compétente en matière de droits de succession et de donation. Elles suivent une ligne similaire en ce qui concerne la question des prestations couvertes. Toutefois, selon la position fédérale, un calendrier strict doit être respecté à partir du 01/08/2020. En pratique, cela signifie que vous devez faire une donation avant de signer le compromis.
Décision
L'achat fractionné est surtout utile pour éviter les droits de succession en Belgique. Il convient toutefois d'être vigilant. Un achat mal planifié peut entraîner le paiement de droits de donation et de l'impôt sur les plus-values en Espagne. En outre, si la planification est négligente, VLABEL peut considérer la construction comme un legs.
Il est donc recommandé de demander conseil sur l'opportunité d'un achat fractionné en Espagne, car les conséquences sont graves.
Dernière mise à jour : octobre 2020.
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