Après avoir acheté la maison de vos rêves en Espagne, vous recevez à l'improviste une lettre titrant Propuesta de Valoración y de Liquidación Provisional" (proposition de valorisation et de liquidation provisoire)? Dans ce cas, vous devez faire face à la complementaria. Il s'agit d'une exigence formelle des autorités fiscales espagnoles de payer une taxe de transfert supplémentaire parce que la valeur d'achat déclarée est inférieure à la valeur de référence fiscale.
Dans cet article, nous expliquons le fonctionnement de cette procédure, l'impact de la nouvelle législation sur les droits de l'homme et les droits de la femme. Valeur de référence (depuis 2022) et la manière dont vous pouvez légalement le sceller.
Qu'est-ce que la complémentarité ?
La complementaria est un avis d'imposition complémentaire émis par les autorités fiscales espagnoles (Hacienda) imposés s'ils ont jugé que vous n'aviez pas payé suffisamment de droits de mutation (IPT) payés au moment de l'achat.
La loi prévoit que les autorités fiscales peuvent vérifier la valeur fiscale d'un bien immobilier. Si le prix d'achat réel figurant dans l'acte notarié est inférieur à la valeur fixée par le gouvernement (le Valeur de référence ou valeur fiscale) ? La taxe est alors calculée sur cette valeur une valeur gouvernementale plus élevée. La différence d'impôt, souvent majorée d'intérêts, est recouvrée par le biais de cette évaluation. Cela s'apparente à une évaluation du déficit en Belgiquemais sur la base de données automatisées.
Citation d'un expert : "Beaucoup d'acheteurs pensent que le prix de la transaction est automatiquement la base imposable. En Espagne, la base imposable est la plus élevée des deux : le prix du marché ou la valeur de référence. Ceux qui l'ignorent sont assurés de recevoir un courrier du fisc". - L'équipe Confianz.
Pourquoi ce supplément d'impôt ?
La raison réside dans la différence entre la réalité commerciale et l'évaluation administrative. Depuis la crise immobilière, il est encore possible de trouver des "bonnes affaires" dans des régions comme la Costa Blanca et la Costa del Sol. Par exemple, vous achetez un revente à un prix compétitif.
En conséquence, le gouvernement espagnol perd des revenus provenant de la taxe sur la valeur ajoutée. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Pour compenser, l'administration fiscale applique depuis le 1er janvier 2022 un régime plus strict : la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Valeur de référence.
L'impact de la "Valor de Referencia" (nouvelle législation)
Depuis 2022, la valeur fiscale n'est plus estimée subjectivement, mais déterminée par le cadastre espagnol (Catastro) sur la base des chiffres de vente réels dans la région.
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La règle est simple : Vous payez l'impôt sur les Valeur de référencesauf si le prix d'achat est plus élevé.
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Le risque : Achat d'un bien immobilier sous cette valeur de référence ? Vous paierez alors une taxe sur une valeur que vous n'avez pas payée. Si vous ne le faites pas spontanément, il s'ensuit que la complementaria.
Exemple de calcul : L'impact financier d'un audit
Pour rendre l'impact concret, nous décrivons un scénario courant sur la Costa Blanca.
Étude de cas : Appartement à Calpe
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Prix d'achat réel : 120 000 € (une bonne affaire).
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Valeur de référence fiscale : 220 000 € (déterminé par le cadastre).
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Différence : € 100.000.
Le calcul du fisc : La taxe d'immatriculation (ITP) dans la région de Valence est de 10%.
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Vous avez payé 10% à 120 000 € = € 12.000.
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L'administration fiscale réclame à 10% un montant de 220 000 euros. € 22.000.
Le résultat : Vous recevrez un complémentaire de € 10.000 (la différence), plus les intérêts de retard.
Quelles taxes et quels frais dois-je payer lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne ?
Comment puis-je éviter une cotisation supplémentaire ?
L'évitement d'une attaque supplémentaire commence avant la signature de l'acte notarié. Les oppositions ultérieures sont devenues plus complexes depuis la modification de la loi de 2022, car il incombe désormais à l'acheteur de prouver que la valeur cadastrale est incorrecte.
Mesures préventives prises lors des conseils en matière d'achat :
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Vérifier la valeur de référence (Valor de Referencia): Nous demandons le certificat de valeur officiel du cadastre avant l'achat.
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Anticiper la charge : La valeur de référence est-elle supérieure à votre prix d'achat ? Si c'est le cas, nous vous recommandons de payer immédiatement les droits de mutation sur la valeur de référence. Vous éviterez ainsi les pénalités et les intérêts ultérieurs.
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Contre-expertise technique : La valeur de référence est-elle exagérément élevée (par exemple, en raison du mauvais état du bien) ? Nous constituons alors un dossier avec un rapport d'évaluation indépendant pour contester officiellement la valeur. avant l'impôt devient définitif.
Pour plus d'informations sur la nouvelle méthode d'évaluation, cliquez ici.
Foire aux questions (FAQ)
La valeur de référence est-elle la même que la valeur cadastrale ? Non. La valeur cadastrale (Valor Catastral) est souvent une valeur faible qui sert à calculer la taxe annuelle d'habitation (IBI). Les Valeur de référence est une valeur basée sur le marché qui sert spécifiquement de base minimale pour les taxes d'achat.
Puis-je m'opposer à la complémentarité ? Oui, mais la charge de la preuve vous incombe. Vous devez prouver que la valeur du bien immobilier est inférieure à celle indiquée par le cadastre, par exemple en raison de défauts structurels. Cela nécessite un rapport d'évaluation juridiquement étayé.
Cette règle s'applique-t-elle également aux nouvelles constructions ? Non. Dans le cas d'une nouvelle construction, vous ne payez pas de droits de mutation (ITP), mais la TVA (IVA) et le droit de timbre (AJD). Les Valeur de référence est principalement pertinent pour les constructions existantes (revente).
Comment connaître la valeur fiscale de mon futur logement ? Cette valeur peut être consultée publiquement par le biais du guichet numérique du registre foncier espagnol (Sede Electrónica del Catastro) en utilisant la référence cadastrale de la propriété.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
Dernière mise à jour : décembre 2025
