Lorsque vous achetez un bien immobilier en Espagne, vous souhaitez évidemment éviter les infractions en matière de construction. Dans cet article, nous vous expliquons comment détecter une éventuelle infraction à la législation sur la construction en Espagne au cours du processus d'achat.
Le registre de la propriété
Dans le cadre de la registre des propriétés (Registre de la propriété), vous trouverez la description officielle de la propriété. Pour inscrire une construction dans ce registre, le propriétaire a besoin de l'aide d'un architecte. Cet architecte certifie, par exemple, que les constructions existantes ont été réalisées conformément au permis de construire ou que les éventuelles infractions de constructions non autorisées ont expiré depuis lors. Le registre de la propriété fournit donc des informations sur le statut légal ou autorisé de la propriété.
Bien que le registre des biens immobiliers soit public, vous ne pouvez pas demander d'informations sur un bien immobilier tant que vous n'avez pas les données d'identification de ce bien. Ces données ne sont pas accessibles au public. En outre, la recherche dans le registre de la propriété est payante.
Registre foncier
Les cadastre (Catastro) contient un représentation graphique du bien et détermine la valeur cadastrale et le valeur de référence de l'impôt minimum. Ces évaluations constituent la base des impôts tels que les taxes municipales, les droits de mutation et les droits de donation et de succession. Contrairement au registre foncier, le cadastre est public et peut être consulté gratuitement. La localisation de la propriété est généralement suffisante pour consulter les données cadastrales.
Il est important de noter que le registre de la propriété et le registre foncier ne communiquent pas automatiquement entre eux. Si les données des deux registres ne correspondent pas, cela peut indiquer une violation des règles de construction.
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Photos aériennes
Les photographies aériennes historiques peuvent être un outil utile pour déterminer si des structures non autorisées ont été ajoutées dans le passé. Si les photographies aériennes montrent des structures qui ne sont pas enregistrées dans le registre de la propriété ou le registre foncier, il peut y avoir une violation des règles de construction. Dans ce cas, il est conseillé d'en discuter avec le vendeur. En cas de doute, vous pouvez faire appel à un architecte pour évaluer la situation.
Que faire en cas de violation des règles de construction en Espagne ?
S'il y a une infraction à la construction, vous pouvez négocier avec le vendeur la régularisation de l'infraction avant la signature de l'acte notarié de vente. La régularisation est d'autant plus facile que l'infraction est déjà prescrite. Toutefois, le délai de prescription varie en fonction de la région autonome, de la classification de l'urbanisme et de l'année de construction. Certains délits de construction sont imprescriptibles. Prenons l'exemple d'une construction illégale dans certaines zones rustiques d'Ibiza ou de Majorque (îles Baléares).
En outre, la commune peut interrompre une prescription en cours en engageant une procédure d'infraction. Il est donc essentiel de vérifier auprès de la commune si une telle procédure est en cours.
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Quel est l'impact d'une violation des règles de construction ?
Les conséquences d'une infraction en matière de construction en Espagne diffèrent d'une région autonome à l'autre. En Andalousie, par exemple, il n'est pas possible d'obtenir un permis de location en cas d'infraction.
Si l'infraction n'est pas prescrite, la municipalité peut émettre un ordre de démolition. En outre, l'exécution de travaux de construction sans permis est punie par la loi. D'après notre expérience, les garages et les piscines sont les constructions sans permis les plus courantes.
En outre, un acheteur potentiel pas d'hypothèque espagnole ne pourra pas acquérir un bien immobilier présentant une infraction à la législation sur la construction. En Espagne, une violation des règles de construction limite donc également le nombre d'acheteurs potentiels.
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