En Espagne, la règle générale est que lorsque vous achetez, vous assumez les charges liées à la propriété. Une charge peut être une servitude, par exemple, mais il s'agit souvent d'une dette financière. En tant que nouveau propriétaire d'un bien immobilier espagnol, les créanciers peuvent donc s'adresser directement à vous. C'est pourquoi vous trouverez ici plus d'explications sur la manière de procéder pour vous pouvez acheter en toute sécurité une propriété en Espagne avec des dettes.
La vidéo ci-dessous est une résumé de ce blog créé à l'aide de l'intelligence artificielle.
Quelles sont les dettes les plus courantes ?
Il est fréquent qu'une propriété en Espagne soit grevée de dettes. La dette la plus courante est bien sûr le prêt hypothécaire. Le vendeur du bien a contracté un prêt au moment de l'achat afin de payer le bien. Pour ce faire, la banque a pris une hypothèque sur le bien en garantie.
Les petites dettes, telles que la taxe d'habitation (IBI), les contributions à la communauté des copropriétaires ou les frais de services publics.
En outre, l'achat-vente entraîne également des obligations fiscales pour le vendeur. Par exemple, il devra payer l'impôt sur les plus-values. Si le vendeur est un non-résident en Espagne, vous devez, en tant qu'acheteur, déduire 3% du prix d'achat et le transmettre aux autorités fiscales. En outre, l'impôt municipal sur les plus-values (plusvalia municipal) un coût pour le vendeur, mais s'il s'agit d'un non-résident, la municipalité peut réclamer ce coût au nouveau propriétaire.
Enfin, diverses dettes sont possibles en fonction de la situation personnelle du vendeur. Par exemple, il peut y avoir d'autres dettes fiscales ou sociales pour lesquelles le bien sert de garantie. Ceci est moins courant dans la pratique.
Quels sont les éléments à prendre en compte lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne ?
Comment acheter sans s'endetter ?
Il est important de se faire une idée de la situation de l'endettement avant de s'engager définitivement dans l'achat. En effet, en Espagne, le notaire n'annule pas automatiquement l'inscription d'une hypothèque. Les autres dettes ne sont pas non plus payées automatiquement.
En savoir plus sur les fonctions d'un notaire espagnol.
C'est pourquoi il est d'usage de déduire les dettes du prix d'achat lors de la signature de l'acte de vente et de se porter garant du paiement auprès des créanciers. Vous pouvez également prendre une retenue de garantie pour les frais d'annulation. De cette manière, vous avez la certitude d'acheter un bien libre de toute dette.
Vous pouvez également retenir une partie du prix d'achat jusqu'à ce que le vendeur démontre que le bien est libre de toute charge. Dans ce cas, il est conseillé de prendre une retenue généreuse : la totalité de la dette + les frais + les dommages-intérêts substantiels. En outre, vous fixez un délai.
Un exemple. Vous achetez un bien immobilier d'une valeur de 1.200.000,00 EUR. Les dettes en cours s'élèvent à 300.000,00 EUR.
Option 1 : vous payez directement aux créanciers 300.000,00 euros et au vendeur 900.000,00 euros moins les frais.
Option 2 : le vendeur paie les créanciers, mais vous déduisez 400 000 euros du prix d'achat jusqu'à ce qu'il puisse démontrer, dans un délai de deux mois, que le bien est libre de toute charge. De cette manière, le vendeur dispose d'une incitation d'agir rapidement. S'il ne s'acquitte pas de ses obligations dans les délais, vous conservez la rétention (et pouvez payer les créanciers), avec l'indemnité.
En savoir plus sur le paiement d'une propriété en Espagne.
Quelle est la procédure de résiliation d'un prêt hypothécaire ?
Le vendeur doit informer sa banque de son intention de vendre. Parallèlement à la signature de l'acte de vente, un acte séparé sera alors établi. Par cet acte, la banque annule l'inscription de l'hypothèque. Vous payez alors le prix d'achat en deux chèques bancaires : un pour la banque et un avec le solde pour le vendeur. Les frais d'annulation sont à la charge du vendeur.
Que se passe-t-il si la résiliation de l'hypothèque n'a pas eu lieu, parce que la banque n'en a pas été informée, par exemple, et que le vendeur ne rembourse pas l'intégralité de son prêt ? Dans ce cas, la banque peut toujours saisir votre bien. En effet, l'inscription hypothécaire reste en vigueur.
Il est possible que le vendeur puisse prouver que sa dette a été économiquement remboursée (lire : payée), mais que l'hypothèque n'a pas encore été annulée. Dans ce cas, l'hypothèque peut encore être radiée après l'acte. Il est alors conseillé de déduire du prix d'achat une retenue de garantie pour les frais d'annulation de l'hypothèque.
Enfin, si vous souhaitez vous financer vous-même, avec l'accord de la banque, vous pouvez également reprendre le prêt.
Conclusion : comment acheter en toute sécurité une propriété en Espagne avec des dettes ?
Avant de signer le compromis et d'effectuer le premier versement, il est conseillé de faire vérifier la situation juridique du bien. Cela comprend les aspects urbanistiques, la situation de la propriété, mais aussi un aperçu des dettes. Une fois que vous avez une image correcte de la situation du bien, des dispositions appropriées peuvent être prises dans le compromis. Par exemple, vous pouvez fixer à l'avance le mode de paiement afin d'éviter tout malentendu ultérieur.
Vous trouverez ici une explication pratique du processus d'achat d'une propriété en Espagne..
Avez-vous questions? Vous souhaitez investir dans une propriété en Espagne ? Confianz vous assistera tout au long du processus d'achat. N'hésitez pas à nous contacter en utilisant le formulaire ci-dessous.
