Dans un article précédent, nous avons expliqué ce qu'est un diligence raisonnable en matière immobilière signifie bien. Cet article explique quand une étude d'urbanisme est utile pour un investissement immobilier. Nous expliquons ensuite le déroulement de l'étude d'urbanisme pour l'immobilier en Flandre en quatre étapes.
Quand une étude d'urbanisme est-elle appropriée ?
Des études d'urbanisme sont notamment recommandées dans les cas suivants :
1. Le bien fait l'objet d'une infraction ou d'un délit de construction
Il s'agit d'un problème courant en Flandre. En effet, il arrive régulièrement que certains travailler sans autorisation ont été réalisées. Il arrive même qu'aucun permis ne soit disponible. Dans ce cas, il est utile d'étudier les possibilités, par exemple de régulariser le délit ou l'infraction de construction.
2. Le bien n'est pas situé dans la bonne zone de zonage
Ce problème est particulièrement aigu pour les habitations situées dans des zones périphériques. Par exemple, ces maisons sont souvent situées dans des zones agricoles, des zones forestières, des zones naturelles ou des parcs. Ces zones sont essentiellement non destiné à l'habitation. Ces maisons ne peuvent faire l'objet que de travaux limités. De plus, ces travaux sont également soumis à des conditions strictes. Vous pouvez donc ne pas se contenter de reconstruire. Dans ce cas, il est utile de vérifier ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas avant d'acheter le bien. Surtout si vous envisagez des transformations ou des rénovations en profondeur.
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3. Vous souhaitez donner une nouvelle finalité au bien
Toutes les utilisations ne sont pas autorisées partout. Par exemple, il n'est pas possible de transformer simplement une maison en entreprise commerciale. Une ancienne ferme ne peut pas non plus être transformée en chambre d'hôtes sans autre forme de procès. Une ferme ne peut pas non plus être simplement divisée en plusieurs habitations. Dans ce cas, il convient d'examiner si le nouvel usage est autorisé dans la zone où se trouve le bien.
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Où en est l'étude d'urbanisme ?
Une étude d'urbanisme se déroule en quatre étapes.
Étape 1 : Récupérer les informations manquantes
Dans un premier temps, le vendeur communique à l'acheteur les informations dont il dispose sur le bien. Dans un premier temps, nous vérifions l'exhaustivité de ces informations. Nous pouvons ensuite demander au vendeur les informations manquantes.
Dans le cadre d'une due diligence en matière d'urbanisme, il est important de disposer de la documentation suivante :
- Extraits du registre des plans et permis.
- Permis accordés.
- Informations sur les infractions en matière d'urbanisme.
- Données sur la contamination des sols.
- Informations sur la présence d'amiante.
- Détails de la localisation et de l'utilisation actuelle du bien.
Dans la mesure où le vendeur ne détient pas ces informations, il peut demander cette documentation à l'administration. Par exemple, nous pouvons demander à la municipalité des extraits du registre des plans et des permis, moyennant le paiement d'une redevance. Nous pouvons également obtenir de la municipalité des permis accordés antérieurement par le biais de la procédure de publicité des documents. En outre, vous pouvez également contacter la municipalité pour obtenir des informations sur d'éventuelles infractions en matière d'urbanisme. Le cas échéant, le casier judiciaire peut être demandé au bureau du procureur. Pour obtenir des informations sur la pollution des sols, veuillez contacter OVAM. N'oubliez pas que la demande de ces informations auprès du gouvernement peut prendre un certain temps.
À ce stade, des informations supplémentaires seront également obtenues auprès du vendeur. En effet, c'est lui qui détient le plus d'informations sur le bien. Pour certains risques, des déclarations du vendeur peuvent être utilisées. Ces déclarations peuvent être incluses dans le contrat final.
Étape 2 : Analyse des informations disponibles
Une fois que nous disposons d'un dossier complet, l'analyse commence. Au cours de cette phase, nous vérifions, sur la base des informations disponibles, quels sont les éléments suivants risques liés à la planification reposent sur la propriété. Par exemple, en présence d'un délit de construction, nous pouvons examiner la possibilité de régulariser ce délit. Nous analysons également si le projet que vous souhaitez réaliser en tant qu'acheteur est réalisable sur le plan urbanistique. Il est donc important que vous nous informiez au préalable de vos projets et de vos objectifs.
Il examine également la manière de traiter la présence de certains risques. Cela peut se faire, par exemple, en incluant des déclarations du vendeur dans le contrat de vente. La réduction du prix d'achat ou le versement d'une indemnité sont également des options possibles. Il est également possible d'opter pour l'élimination de certains risques avant la conclusion du contrat.
Étape 3 : Consignation des résultats dans un rapport
Le résultat de l'étude d'urbanisme est consigné dans un rapport. Dans ce rapport indique pour chaque risque ce qu'il implique et comment y faire face. Par exemple, considérez le risque de contestation de votre permis de construire ou l'éventualité d'une procédure d'appel d'offres. régulariser un délit ou une infraction en matière de construction.
Ce rapport peut prendre la forme d'un texte écrit ou d'un résumé sous forme de présentation. Dans le cas d'un diligence raisonnable des vendeurs le vendeur peut utiliser ce rapport pour remplir son devoir d'information. Ce rapport peut également servir de base de négociation.
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Étape 4 : Traitement des résultats dans le contrat d'achat
Enfin, la dernière étape consiste à transformer le contenu du rapport en un accord. Ici, comme indiqué précédemment, on peut travailler avec les déclarations du vendeur, les clauses d'indemnisation ou les conditions suspensives. qui doivent être remplies pour que la vente soit définitive. Vous protégez ainsi au maximum vos intérêts.
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Laatste update: november 2024
