Lors de l'achat d'un bien immobilier au Portugal, un certain nombre de vérifications sont nécessaires. Cet article explique les différentes étapes d'une enquête d'urbanisme au Portugal. L'accent est mis ici sur les propriétés et les villas en revente.
La première étape : les plans d'aménagement urbain
Tout d'abord, nous examinons le tracé urbain de la parcelle et des terrains environnants. Il s'agit d'examiner la coloration des plans régionaux. Ensuite, nous mettons en parallèle la coloration du terrain et les règles locales. Quelles sont les restrictions locales en matière de construction ? Quels types de constructions sont autorisés et sous quelles conditions ? Par exemple, une maison peut être située dans une réserve naturelle, mais a quand même été construite conformément aux exigences locales. En bref : cette étape permet de définir les règles applicables à la propriété.
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Deuxième étape : le dossier d'urbanisme
La deuxième étape consiste à passer au crible le dossier d'urbanisme. D'une part, nous nous renseignons auprès du vendeur sur tous les travaux effectués dans le passé. Nous vérifions si les propriétaires de l'époque ont suivi les bonnes procédures. Il s'agit généralement de l'installation d'une piscine, de la construction d'un garage ou d'un carport, de l'agrandissement d'une terrasse, etc. D'autre part, nous consultons les archives de la commune. Quel est l'historique des permis ? Quand et pour quelles constructions un certificat de conformité a-t-il été délivré ? Existe-t-il des photographies aériennes ?
Une fois que nous aurons une idée claire à ce sujet, nous vérifierons comment la propriété a été enregistrée dans le registre foncier. Les données cadastrales déterminent la valeur cadastrale du bien et donc les taxes annuelles. Pour toute nouvelle construction, le propriétaire a une obligation de notification. Sur la base de cette notification, l'administration augmente la valeur cadastrale. Dans le passé, les gens "oubliaient" souvent cette déclaration. C'est pourquoi nous vérifions si toutes les constructions (autorisées) correspondent aux enregistrements correspondants.
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S'il existe des différences entre la situation réelle, la situation autorisée et les inscriptions au registre foncier, il faut passer à l'étape suivante.
Troisième étape : étude par un géomètre/architecte
Lorsque nous soupçonnons fortement des constructions illégales sur la base des étapes précédentes, il est recommandé de faire appel à un géomètre/architecte. Cet expert visite alors la propriété et prépare une étude détaillée du site. Sur la base de ce rapport, nous pouvons identifier les constructions illégales.
Enfin, quelles sont les solutions possibles ?
Une fois que l'on dispose d'une image claire des constructions illégales, on peut voir dans quelle mesure une régularisation est possible ou souhaitable. Dans la pratique, les infractions en matière de construction sont souvent prescrites. En outre, la municipalité pose généralement des conditions avant d'autoriser ou de donner un avis favorable à la régularisation. Nous incluons alors ces points dans le compromis. Il se peut aussi qu'une régularisation ne soit tout simplement pas possible.
Décision
Une étude d'urbanisme au Portugal est une étape cruciale lors de l'achat d'un bien immobilier. En effet, il est important que vous comprenez parfaitement les conséquences de toute violation des règles de construction. Parfois, ces impacts sont limités. Parfois, ils entraînent une restriction importante des possibilités de construction. Vous risquez même de faire l'objet d'une procédure d'infraction. Dans des cas exceptionnels, la commune peut imposer une interdiction de vente pendant 10 ans. Il est donc préférable de s'en assurer au préalable.
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