L'achat d'une nouvelle construction en Espagne comporte certains risques. Après tout, vous achetez un appartement ou une villa inachevé(e) dans un pays étranger. C'est pourquoi cet article explique en cinq étapes le processus d'achat d'une nouvelle construction en Espagne et signale certains pièges.
Étape 1 : Réservation
Une fois que vous avez trouvé l'appartement ou la villa que vous souhaitez acheter, la première étape consiste à signer un contrat de réservation. Contrairement à la revente, le contrat de réservation est rédigé sommairement et tient généralement sur une page. Dans un tel contrat de réservation, vous trouverez les coordonnées de la société du promoteur, une description générale du projet, l'identification du bien spécifique et le calendrier des paiements. Les principaux termes et conditions d'un contrat de réservation dans une nouvelle construction sont les suivants :
- vous retirez le bien du marché pour une période de 30 jours en général ;
- vous payez un droit de réservation compris entre 6 000 et 11 000 euros.
Le droit de réservation pour les nouvelles constructions en Espagne n'est pas recouvrable.
En savoir plus sur le contrat de réservation.
Étape 2 : avant de signer le compromis
Pour acheter en toute sécurité, il y a trois points entre le contrat de réservation et le compromis que nous vérifions pour vous.
Tout d'abord, nous vérifions si le permis de construire a bien été accordé (La Licencia de Obras). Il ne s'agit pas seulement du permis de construire de la propriété que vous achetez, mais aussi de l'urbanisation et de certaines de ses parties. Par exemple, une piscine doit faire l'objet d'un permis distinct.
NoteSi vous souhaitez obtenir un financement pour l'achat d'une maison sur plan, votre banque (belge) demandera éventuellement le permis de construire avant de débloquer les fonds.
Il convient ensuite d'examiner si le permis correspond effectivement aux plans, aux exigences de qualité et aux matériaux choisis (Plan de l'habitat, Plan d'urbanisme et Mémoire des calendriers). S'il existe des différences entre le projet approuvé et le projet effectivement réalisé, cela entraînera des coûts de régularisation supplémentaires à un stade ultérieur.
Enfin, nous vérifions - s'il s'agit d'un plan de rachat - si le promoteur est suffisamment solvable. Est-il propriétaire du terrain ? Le promoteur offre-t-il une garantie bancaire ?
Avec une garantie bancaire, vous sécurisez les paiements futurs au promoteur. En cas de retard de livraison, de défaillance ou de faillite du promoteur, vous pouvez récupérer les paiements. Une garantie bancaire est exigée par la loi en Espagne, mais en pratique, nous constatons que les promoteurs ne l'offrent pas toujours.
En savoir plus sur la garantie bancaire dans un plan de vente.
Étape 3 : le compromis et les paiements intermédiaires
Lorsque les investigations de l'étape 2 aboutissent à un avis positif, nous procédons au compromis (Contrato Privado de Compraventa). Vous pouvez alors signer le compromis pour une nouvelle construction en Espagne, en sachant que le projet est en ordre.
Le compromis détaille les conditions d'achat. À titre d'exemple, considérons les clauses de modification. Le compromis est un accord juridiquement contraignant avec laquelle vous achetez définitivement le bien.
À partir de la signature du compromis, les paiements intermédiaires commencent. Ils se font généralement par virement bancaire. Toutefois, vous pouvez choisir d'effectuer les paiements sur le compte d'un tiers. Nous demanderons alors la garantie bancaire. Après chaque paiement individuel, vous pouvez demander une garantie bancaire ycompris pour le montant de la réservation. Comme ça, vous êtes totalement protégé.
Si vous décidez d'abandonner la vente après avoir signé le compromis, tous les paiements déjà effectués seront perdus.
Bien que la durée moyenne entre le début de la construction et l'achèvement soit de plusieurs années, le compromis mentionne généralement une clause de report. Si les travaux sont retardés, le promoteur peut prolonger la période d'exécution contractuelle de 2 à 6 mois. Sachez que la plupart des projets sont retardés en Espagne.
Lisez les cinq conseils pour acheter un plan en Espagne.
Étape 4 : achèvement de la nouvelle construction en Espagne
Une fois les travaux en état d'achèvement, nous vérifions encore quatre points avant la rédaction de l'acte notarié.
La première étape est la délivrance par l'architecte. L'architecte compétent certifie que le projet a été construit conformément aux plans approuvés (Certificat de fin d'études). Sur la base des résultats obtenus, nous pouvons demander à la municipalité un certificat de conformité spécifique à vos locaux (Déclaration de responsabilité de la première occupation). Sans ce document, l'acte notarié ne peut pas être signé et vous ne pouvez pas louer par la suite par le biais de canaux en ligne.
La deuxième étape consiste à vérifier la police d'assurance responsabilité décennale (Décénal Seguro). Cette assurance est obligatoire pour le promoteur. Nous vérifions la police afin de nous assurer que l'assurance couvre les défauts des éléments structurels de l'ouvrage.
En savoir plus sur l'assurance responsabilité décennale en Espagne.
La troisième étape consiste à vérifier le raccordement correct aux services publics tels que l'eau et l'électricité (Boletin de Agua y de Luz).
Enfin, la dernière étape consiste en la première inscription de votre propriété au registre foncier (déclaration 902N). Cependant, la première invitation à payer l'impôt communal (IBI) peut prendre plusieurs années car la municipalité a besoin de temps pour traiter administrativement la nouvelle construction.
Vous trouverez ici des informations détaillées sur l'achèvement d'un nouveau bâtiment en Espagne.
Étape 5 : signature de l'acte notarié
Une fois ces étapes franchies, la nouvelle construction en Espagne a été formellement achevée (Final de Obra). Vous pouvez ensuite vous rendre chez le notaire pour signer l'acte de vente notarié et prendre possession des clés. Vous effectuerez également le paiement final, généralement par chèque bancaire. Remarque : la date de l'acte n'est pas nécessairement celle de la signature de l'acte de vente. la date de mise en service.
Les dernières étapes consistent à enregistrer vos nouveaux titres de propriété au cadastre et à souscrire des contrats d'eau et d'électricité à votre nom. Vous serez alors un propriétaire enregistré.
Envisagez-vous de commander des travaux supplémentaires ou complémentaires ? Dans ce cas, il est conseillé d'inclure ces travaux dans l'acte d'achat. Vous pourrez ainsi bénéficier du taux de TVA 10% sur ces travaux. Pour en savoir plus, cliquez ici TVA sur les nouvelles constructions en Espagne.
Association de copropriétaires
L'association des copropriétaires sera également créée (L'écriture de l'œuvre nouvelle et la division horizontale). Le syndic est généralement choisi par le promoteur. Toutefois, lors de la première assemblée générale, les copropriétaires peuvent désigner une autre partie par un vote à la majorité simple.
En savoir plus sur les associations de copropriétaires en Espagne.
Autres points : Numéro NIE et compte bancaire espagnol
Avant de signer l'acte de vente notarié, vous devez encore régler deux points.
Tout d'abord, vous aurez besoin d'un numéro NIE. Il s'agit de votre numéro d'identification (fiscal) auprès du gouvernement espagnol. Ce numéro est nécessaire pour payer vos taxes d'achat.
Pour en savoir plus sur la demande d'un numéro NIE, cliquez ici.
Selon la région, vous aurez également besoin d'un compte bancaire espagnol. Il vous permettra d'effectuer le paiement final chez le notaire. En outre, le compte bancaire espagnol sert de compte courant pour les frais fixes de la propriété (eau, électricité, taxe IBI, etc.). Toutefois, pour la Costa Blanca, par exemple, vous pouvez effectuer des paiements par l'intermédiaire d'un compte bancaire belge.
Pour en savoir plus sur l'ouverture d'un compte bancaire en Espagne, cliquez ici.
Avez-vous questions? Vous souhaitez acheter un nouveau bâtiment en Espagne ? N'hésitez pas à prendre un rendez-vous sans engagement via le formulaire de contact ci-dessous. Nous pourrons alors ensemble discuter les prochaines étapes.
Dernière mise à jour : mars 2021
