Il n'est pas anormal que des défauts apparaissent après l'achat d'un bien immobilier. Il en va de même pour une propriété espagnole. C'est pourquoi cet article explique la responsabilité de l'acheteur et du vendeur en cas de vices visibles et cachés.
Qu'entend-on par défauts ?
En Espagne, un défaut dans un bien immobilier existe lorsqu'il y a des faits ou des circonstances qui affectent négativement la qualité de la construction et empêchent l'utilisation normale du bien. Un défaut est grave si, si vous l'aviez connu au moment de l'achat, vous auriez renégocié le prix ou renoncé à la transaction.
Comme en Belgique et aux Pays-Bas, il existe une distinction entre un défaut visible et un défaut caché.
Défauts visibles
En Espagne, un défaut est visible lorsqu'un profane - une personne n'exerçant pas d'activité professionnelle dans le secteur de la construction ou de l'immobilier - peut identifier les problèmes de la structure après examen.
Les défauts visibles sont à la charge de l'acheteur. Cela signifie que l'acheteur a le devoir d'enquêterL'acquéreur doit donc se rendre à nouveau chez le notaire, mais en tenant compte de son expertise limitée (ou inexistante). C'est pourquoi, avant le rendez-vous avec le notaire, l'acheteur visite à nouveau le bien.
En savoir plus sur la façon d'éviter une vente abusive.
Défauts cachés
Un défaut est caché lorsqu'il n'est pas visible au moment de l'achat. Dans le cas d'une nouvelle construction, les défauts n'ont pas non plus été découverts par des professionnels tels qu'un architecte.
Les vices cachés sont de la responsabilité du vendeur, mais à condition que
- les défauts existaient avant la finalisation de la transaction ;
- les défauts ne peuvent pas être facilement détectés ;
- l'acheteur ne savait pas, au moment de l'achat, que ces défauts existaient.
Prenons l'exemple d'un défaut qui affecte la stabilité de la maison, de problèmes sur le toit/la toiture qui provoquent des fuites, etc.
L'étendue de la responsabilité du vendeur diffère selon qu'il s'agit d'une nouvelle construction ou d'une revente (logements existants).
Quelle est l'étendue de la responsabilité du vendeur dans le cas d'une nouvelle construction ?
Dans les nouvelles constructions, il y a trois périodes de garantie. Il y a une période de garantie pour les défauts de fabrication et (l'installation de) nouveaux équipements. Cette période est d'un an à compter de l'achèvement des travaux ou de six mois après l'achat.
Il existe également une période de garantie de 3 ans pour les défauts qui affectent négativement la qualité de la maison. Prenons l'exemple d'un problème d'évacuation dans la salle de bains.
Enfin, il y a la garantie de responsabilité décennale qui couvre les défauts affectant la stabilité du bien. En principe, le promoteur de la construction est obligé de souscrire une assurance de responsabilité décennale.
Que faire si vous ne pouvez pas assister vous-même à l'achèvement d'un nouveau bâtiment en Espagne ?
NoteLorsque vous êtes propriétaire du terrain et que vous faites construire une maison par un entrepreneur, ce dernier n'est pas obligé de souscrire une assurance de responsabilité décennale. En tant que constructeur, c'est vous qui en êtes responsable. Si vous ne souscrivez pas cette assurance, vous devrez en informer les acheteurs potentiels plus tard, en cas de vente.
En savoir plus sur l'achat d'une nouvelle construction en Espagne.
Qu'en est-il de la responsabilité du vendeur en cas de revente ?
En cas de revente, le vendeur est également responsable des vices cachés. Dans ce cas, toutefois, un délai différent s'applique. L'acheteur doit découvrir et signaler les problèmes dans les six premiers mois suivant l'achat.
Ainsi, pour poursuivre le vendeur pour vices cachés, l'acheteur doit.. :
- découvrir les défauts ;
- notifier au vendeur, par lettre recommandée, les défauts, leurs causes et l'estimation des coûts de réparation.
Il est recommandé de désigner un expert qui s'adressera au vendeur sur la base du rapport d'expertise.
D'une part, il faut garder à l'esprit que toute procédure judiciaire en Espagne peut être longue et qu'un compromis est souvent la meilleure solution. D'autre part, le vendeur peut être un étranger qui quitte l'Espagne après avoir vendu sa propriété...
