En Espagne, il est d'usage de payer 10% du prix d'achat lors de la signature du contrat de vente privée. Il s'agit de ce que l'on appelle learras'. Dans la pratique, ce paiement donne souvent lieu à des discussions. C'est pourquoi, dans cet article, vous trouverez plus d'explications sur les possibilités de paiement de la caution.
Les différents accords
Lors d'un achat ordinaire, il existe trois types d'accords. Tout d'abord, il y a le contrat de réservation ou l'option. Avec ce contrat, vous bloquez la vente pendant une certaine période. Avec la réservation, vous payez entre 3 000 et 11 000 euros en fonction du prix d'achat.
Au cours de la période d'option, des contrôles sont effectués sur le bien. Par exemple, la situation de la propriété, les dettes et l'urbanisme sont examinés. Sur la base des résultats obtenus, le contrat d'achat privé est rédigé. Il s'agit de l'accord contraignant par lequel vous achetez le bien. À ce stade, vous devez donc payer le dépôt de garantie de 10%, qui est déduit du prix d'achat.
Enfin, il y a l'acte de vente notarié.
En savoir plus sur la réservation.
Comment fonctionne le processus de paiement de 10% en Espagne ?
En Belgique, nous sommes habitués à ce que l'acompte de 10% du prix d'achat soit bloqué chez un agent immobilier reconnu ou chez un notaire. En Espagne, ce n'est pas le cas : les acomptes de 10% sont versés directement sur le compte du vendeur. Si la vente n'a pas lieu, le vendeur a le droit de conserver cette somme à titre de dédommagement. En revanche, si le vendeur annule la vente, il doit transférer 20% du prix d'achat à l'acheteur.
Cette solution présente certains inconvénients. Que se passe-t-il si le vendeur est de mauvaise foi ? Ou s'il décède ? Le vendeur peut aussi utiliser immédiatement les fonds pour acheter lui-même un bien ou pour rembourser une dette.
Quels sont les éléments à prendre en compte lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne ?
Quelles sont les alternatives ?
Par conséquent, la solution la plus simple est que les fonds soient blocage sur le compte d'un tiers. Il peut s'agir de notre compte tiers ou du compte tiers du cabinet juridique du vendeur.
Si le vendeur n'a pas d'avocat ou n'accepte pas cette solution, nous pouvons bloquer les fonds. sur le compte du courtier. Toutefois, il convient alors d'insérer une clause précisant que le courtier ne peut pas simplement transférer ces fonds au vendeur ou les utiliser comme rémunération de ses services.
Une autre solution consiste à bloquer les fonds sur un compte fiduciaire notarial. En Espagne, un notaire ne fait pas cela par défaut. Le notaire rédige un acte séparé à cet effet, avec les conditions de conservation et de libération des fonds. Souvent, le notaire facture également des frais pour cette opération.
Que se passe-t-il si le vendeur insiste pour recevoir le paiement 10% en Espagne sur son propre compte ?
Comme il est d'usage en Espagne que le vendeur reçoive directement les fonds, cela donne souvent lieu à des discussions. En effet, en tant qu'acheteur, vous préféreriez que le dépôt 10% soit bloqué par un acte notarié. Or, le vendeur peut insister pour recevoir lui-même les fonds. Nous vous recommandons alors d'inclure dans le contrat de vente une clause stipulant que vous autorise explicitement l'exécution de l'achat par voie judiciaire (un soi-disant arras confirmatorias ou arras penales).
En tout état de cause, il est important qu'il n'y ait pas de risque (théorique) que la vente ne se réalise pas. Un tel risque est, par exemple, le suivant : un locataire occupe le bien et doit partir avant l'acte. La vente ne peut alors pas avoir lieu si le locataire habite toujours les lieux au moment de l'acte.
Vous trouverez ici de plus amples informations sur les différents contrats d'achat en Espagne.
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