Bij het kopen van een woning in Spanje betaalt u zelden de volledige koopprijs aan de verkopende partij. In dit artikel vindt u meer informatie over de betaling van de koopsom bij het verlijden van de notariële akte.
Welke belastingen zijn voor de verkoper?
Bij de verkoop van vastgoed in Spanje zijn er twee soorten meerwaardebelastingen.
Er is de nationale meerwaardebelasting op basis van de werkelijk gerealiseerde meerwaarde. Ongeacht het saldo van deze belasting, bent u als koper gehouden om 3% van de koopprijs af te houden en door te storten aan de Spaanse schatkist.
Daarnaast is er een gemeentelijke meerwaardebelasting op basis van de kadastrale stijging van de grondwaarde. Ook deze belasting dient u als koper te berekenen en af te houden van de koopprijs.
Een voorbeeld. U koopt een woning van 400.000 euro. De gemeentelijke meerwaardebelasting komt bijvoorbeeld neer op 3.800 euro. De retentie van de meerwaardebelasting is 12.000 euro. In totaal houdt u dus 15.800 euro af van de koopprijs.
Een woning kopen in Spanje: hoe schulden vermijden?
In de regel houdt u de openstaande schulden af van de koopprijs en betaalt u rechtstreeks de schuldeisers. Denk aan een hypothecair krediet, gemeenteschulden of openstaande facturen voor nutsvoorzieningen. Daarenboven houdt u ook de kosten af om de schulden te kunnen voldoen.
Een voorbeeld. U koopt een woning van 400.000 euro met een hypothecair krediet met een saldo van 150.000 euro. U houdt de schuld af van 150.000 euro. Daarnaast houdt u bijvoorbeeld 1.000 euro af voor de kosten om de hypotheek in naam van de verkopers te annuleren. U houdt dus 151.000 euro af van de koopprijs.
Hier vindt u meer informatie over hoe u vastgoed koopt in Spanje zonder schulden.
Andere kosten
Ook kunt u overeenkomen om andere kosten van de koopprijs af te houden tot de verkoper aan een aantal verplichtingen voldoet. Indien u bijvoorbeeld overeenkomt dat de verkoper een regularisatievergunning aanvraagt, kunt u een retentie afhouden ten belope van het dubbele van de kosten van de aanvraag. Of als de verkoper nog bepaalde werken moet uitvoeren, kunt u een bepaald bedrag afhouden om te garanderen dat de verkoper deze werken oplevert.
Een voorbeeld. U komt overeen met de verkoper dat hij nog een aantal herstellingswerken zal uitvoeren. Op moment van het verlijden van de notariële akte blijkt dat deze werken om een of andere reden nog niet zijn uitgevoerd. De herstellingswerken hebben een geschatte waarde van +/- 20.000 euro. U kunt dan overeenkomen dat de verkoper deze werken nog uitvoert binnen één maand. Om deze verbintenis te garanderen, houdt u 25.000 euro af van de koopprijs. Als de verkoper de werken niet uitvoert binnen de afgesproken termijn, kunt u de 25.000 euro definitief behouden.
De effectieve betaling
Op moment van akte betaalt u middels een Spaanse bankcheque. U overhandigt letterlijk de cheque aan de verkoper en in ruil ontvangt u de sleutels. Dit alles in het bijzijn van de notaris. Teneinde last minute discussies te vermijden, is het aan te raden om de mogelijkheid van gelden af te houden te regelen in de onderhandse koopovereenkomst.
In het voorbeeld van 400.000 euro betaalt u dus effectief 208.200 euro aan de verkoper middels een bankcheque. De overige 191.800 euro (= 15.800 euro + 151.000 euro + 25.000 euro) houdt u af van de prijs, zodat u uw woning vrij van lasten kan kopen.
Besluit
Om een woning te kopen in Spanje is het belangrijk dat u op voorhand een akkoord heeft over de retenties. Daarom kunt u deze retenties vermelden in de onderhandse koopovereenkomst of de compromis. Confianz staat u bij met het gehele proces en onze advocaten in Spanje zorgen ervoor dat u veilig kan kopen.
Hier vindt u meer informatie over het koopproces van een woning in Spanje.
