In Spanje is het de algemene regel dat u bij aankoop de lasten verbonden aan de woning mee overneemt. Een last kan bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid zijn, maar is vaak een financiële schuld. Als nieuwe eigenaar van een Spaanse woning kunnen schuldeisers u dus rechtstreeks aanspreken. Om die reden vindt u hier meer uitleg over hoe u een woning in Spanje met schulden veilig kunt kopen.
De onderstaande video is een samenvatting van deze blog gemaakt met behulp van artificiële intelligentie.
Wat zijn de meestvoorkomende schulden?
Een woning in Spanje met schulden komt vaak voor. De meest voorkomende schuld is natuurlijk een hypothecair krediet. De verkoper van het pand heeft bij aankoop een lening afgesloten teneinde de woning te kunnen betalen. De bank nam hiervoor als onderpand een hypotheek op de woning.
Ook staan er vaak nog kleine schulden open, zoals de gemeentebelasting (IBI), bijdragen aan de gemeenschap van mede-eigenaars of kosten aan de nutsbedrijven.
Daarnaast worden er door de koop-verkoop in hoofde van de verkoper ook belastingschulden gecreëerd. Zo zal hij meerwaardebelasting moeten betalen. Indien de verkoper een niet-inwoner is in Spanje, dient u als koper 3% van de koopprijs af te houden en door te storten aan de belastingdienst. Tevens is de gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalia municipal) een kost voor de verkoper, maar indien hij een niet-inwoner is, kan de gemeente deze kost vorderen bij de nieuwe eigenaar.
Tot slot zijn er diverse schulden mogelijk die afhankelijk zijn van de persoonlijke situatie van de verkoper. Er kunnen bijvoorbeeld andere fiscale of sociale schulden zijn waarvoor de woning als onderpand dient. Dit komt in de praktijk minder vaak voor.
Waar op letten bij de aankoop van een woning in Spanje?
Hoe kunt u kopen zonder schulden?
Het is belangrijk dat u eerst een beeld heeft van de schuldensituatie vooraleer u zich definitief verbindt tot aankopen. De notaris in Spanje annuleert de inschrijving van een hypotheek immers niet automatisch. Ook andere schulden worden niet automatisch voldaan.
Lees meer over de taken van een Spaanse notaris.
Daarom is het gebruikelijk om bij het verlijden van de koopakte de schulden af te trekken van de koopprijs en zelf in te staan voor de betaling aan de schuldeisers. U kunt hiervoor eveneens een retentie bij nemen voor de annuleringskosten. Op die manier bent u zeker dat u de woning vrij van schulden koopt.
Een alternatief is dat u een retentie van de koopprijs achterhoudt tot de verkoper aantoont dat de woning vrij is van lasten. Het is in dat geval aan te raden om een ruime retentie te nemen: de volledige openstaande schuld + kosten + een aanzienlijke schadevergoeding. Daarnaast verbindt u er een termijn aan.
Een voorbeeld. U koopt een woning van 1.200.000,00 EUR. De openstaande schulden bedragen 300.000,00 EUR.
Optie 1: u betaalt de schuldeisers rechtstreeks 300.000,00 EUR en de verkoper 900.000,00 EUR verminderd met eventuele kosten.
Optie 2: de verkoper betaalt de schuldeisers, maar u houdt 400.000,00 EUR af van de koopprijs tot hij binnen twee maanden kan aantonen dat het goed vrij is van lasten. Op die manier heeft de verkoper een incentive om snel te handelen. Als hij niet tijdig zijn verplichtingen aankomt, behoudt u de retentie (en kunt u de schuldeisers betalen), met de schadevergoeding.
Lees meer over de betaling van een woning in Spanje.
Hoe verloopt de annulering van een hypotheek?
De verkoper dient aan zijn bank te melden dat hij de intentie heeft om te verkopen. Tegelijkertijd met tekenen van de koopakte zal er dan een aparte akte worden opgemaakt. Via deze akte annuleert de bank de inschrijving van de hypotheek. U betaalt de koopprijs dan in twee bankcheques: één voor de bank en één met het saldo voor de verkoper. De annuleringskosten zijn voor de verkoper.
Wat als de de annulering van de hypotheek niet is gebeurd, omdat de bank bijvoorbeeld niet op de hoogte was, en de verkoper betaalt zijn krediet niet volledig af? Dan kan de bank alsnog beslag leggen op uw woning. De hypothecaire inschrijving blijft immers van kracht.
Het is mogelijk dat de verkoper kan aantonen dat zijn schuld economisch werd afgelost (lees: afbetaald), maar dat de hypotheek nog niet werd geannuleerd. In dat geval kan de hypotheek nog na akte worden geschrapt. Het is dan aan te raden dat u een retentie van de koopprijs afhoudt voor de kosten van de schrapping van de hypotheek.
Tot slot kunt u, indien u zelf financiering wenst, met toestemming van de bank, ook het krediet overnemen.
Besluit: hoe koopt u veilig een woning in Spanje met schulden?
Vooraleer u de compromis ondertekent en de eerste betaling uitvoert, is het aan te raden om de juridische situatie van de woning te laten nakijken. Dit omvat onder andere de stedenbouwkundige aspecten, de eigendomssituatie, maar ook een overzicht van de schulden. Eens u een correct beeld heeft van de status van de woning, kunnen er aangepaste afspraken worden gemaakt in de compromis. Zo kunt u bijvoorbeeld de betalingswijze op voorhand vastleggen, zodat er later geen misverstanden ontstaan.
Hier vindt u het aankoopproces van een woning in Spanje praktisch uitgelegd.
Heeft u vragen over investeren in een woning in Spanje? Confianz staat u bij gedurende het gehele koopproces. Neem gerust contact op via het onderstaande formulier.
