Een bankgarantie in Spanje is wettelijk verplicht voor nieuwbouwprojecten voor residentiële doeleinden, ongeacht de feitelijke bestemming. Het maakt dus geen verschil of u de woning zal gebruiken voor uw gebruikelijke woonplaats, uw tweede verblijf of vakantieverhuur. Toch zien we in praktijk – en in het bijzonder aan de Costa Blanca – dat er vaak geen bankgarantie wordt voorzien. Daarom vindt u in dit artikel een aantal alternatieven.
Wat houdt een bankgarantie in Spanje in?
Een bankgarantie beschermt uw betalingen aan de promotor. Wanneer u een koop op plan koopt in België, koopt u eerst de grond. Op uw grond wordt daarna gebouwd. Op die manier bent u reeds eigenaar. In Spanje wordt u pas eigenaar nadat de woning wordt opgeleverd, maar u heeft ondertussen al wel zo’n 30 – 60% van de koopprijs betaald. Om de koper in te dekken tegen een wanprestatie van de promotor (de promotor kan om één of andere reden niet opleveren), is de promotor verplicht een bankgarantie af te sluiten. Dit gaat gepaard met twee zaken.
- De promotor betaalt voor een bankgarantie of verzekeringspolis waarmee uw betalingen worden beschermd.
- De promotor opent een bijzondere bankrekening, gekoppeld aan de bankgarantie of polis, die dient om de gelden voor het project te ontvangen. Het betreft een gescheiden rekening met gelden specifiek voor de bouw van het project. De bank is hoofdelijk aansprakelijk met de promotor voor gelden die op deze rekening worden gestort.
In geval de promotor het project niet kan opleveren, kunt u uw betalingen recupereren, vermeerderd met de wettelijke interesten. Een bankgarantie is dus geen afwerkgarantie.
Tot slot is de bankgarantie geldig tot de woning formeel wordt opgeleverd door de architect.
Hier vindt u de link naar de algemene wetgeving (zie eerste aanvullende bepaling) en de wetshistoriek.
Waarom is er niet altijd een bankgarantie?
In een ideale wereld hebben we geen alternatieven nodig voor de wettelijke verplichte bescherming. In praktijk komt evenwel voor dat er geen bankgarantie of bescherming wordt voorzien. Men spreekt dan over “jaren ervaring”, “familiebedrijf”, “niet nodig, want wij zijn solvabel”, “wij doen dit altijd zo”, etc.
Waarom zou men dan geen bankgarantie afsluiten? Ofwel is de kostprijs voor de promotor te hoog. Ofwel acht de bank de promotor onvoldoende solvabel en/of kan hij onvoldoende waarborgen voorleggen. Een andere reden kan zijn dat het project zich nog in de beginfase bevindt: de bouwvergunning laat bijvoorbeeld op zich wachten.
Het risico voor u als koper is er echter wel degelijk: als de promotor niet kan opleveren en er is geen bankgarantie, moet u hopen dat de promotor u kan terugbetalen. Alle alternatieven hebben daarom hetzelfde uitgangspunt: de promotor heeft geen toegang tot uw gelden zolang hij niet aan zijn verplichtingen voldoet.
Hier vindt u meer informatie over de bankgarantie.
Alternatief 1: u betaalt nog niet
Deze optie is simpel. U wacht met het uitvoeren van een betaling tot de promotor aantoont dat hij een bankgarantie heeft afgesloten en dat de bouwvergunning werd verleend. Of u wacht met de betaling tot de woning formeel is afgewerkt. U werkt hiervoor bijvoorbeeld met een verlengde reservatie. Voor beide partijen heeft deze optie de minste zekerheid wat betreft de voortgang van de aankoop. U kunt immers van gedachten veranderen zonder zware consequenties (uw risico is beperkt tot het reservatiebedrag). Voor de promotor zijn er realistisch gezien, zonder verkoopovereenkomst, geen nadelige gevolgen om achteraf nog aan iemand anders te verkopen.
Alternatief 2: de derdenrekening
Bij deze optie sluit u de koopovereenkomst, maar stort u de gelden op de derdenrekening van een raadsman van één van de betrokken partijen. Wanneer de promotor aantoont dat hij aan zijn verplichtingen heeft voldaan, worden de gelden vrijgegeven. Dit is een veelvoorkomende oplossing voor projecten in beginfase. Er wordt immers een bindende koopovereenkomst afgesloten. De koper is zeker dat hij zijn centen niet zal verliezen en kan de koop afdwingen. De promotor weet dat de gelden werden betaald en beschikbaar kunnen komen.
Lees meer over het koopproces bij nieuwbouw.
Alternatief 3: de notariële derdenrekening
Net zoals bij het tweede alternatief sluit u eerst de koopovereenkomst af. Daarna stort u de gelden op een derdenrekening van een notaris. Deze notaris wordt door beide partijen aangesteld. De notaris in Spanje zal dan tevens een notariële depositoakte opmaken waarin de voorwaarden voor vrijgave worden vermeld. Op die manier hebben beide partijen de meeste zekerheid over de beschikbaarheid van de middelen. Een notaris zal vaak een vergoeding vragen voor het verlijden van de depositoakte en de bewaring van de gelden. Deze kost wordt gedragen door de promotor.
Bankgarantie in Spanje: besluit
Als u een nieuwbouw koopt in Spanje, is het van uiterst belang dat er een bankgarantie is. En dit voor beide partijen: u heeft als koper zekerheid over uw gelden en de promotor hoeft niet voor te financieren. Indien er evenwel geen bankgarantie wordt voorzien, is het belangrijk dat de promotor geen toegang heeft tot de gelden.
Heeft u vragen over kopen in Spanje? Neem dan gerust contact met ons op.
