Wanneer u vastgoed in Spanje koopt van een niet-inwoner (een verkoper niet woonachtig in Spanje) is er een belasting of retentie van 3% op de aankoopprijs. In dit artikel vindt u meer informatie.
Wat is de 3% belasting bij de aan- en verkoop van vastgoed in Spanje?
In Spanje bestaat er meerwaardebelasting, onder andere bij de verkoop van vastgoed. Deze meerwaardebelasting geldt ook voor niet-inwoners. Om te vermijden dat een niet-inwoner na de verkoop van zijn Spaanse woning met de noorderzon vertrekt, is de koper verplicht om alvast 3% van de koopprijs af te houden en door te storten aan de Spaanse belastingdienst. Op die manier heeft de Spaanse belastingdienst de garantie dat (minstens een deel van) de meerwaardebelasting wordt voldaan.
Lees meer over de meerwaardebelasting in Spanje.
Deze 3% is dus niet echt een ‘belasting’ voor de koper
Als koper van vastgoed in Spanje betaalt u bovenop de aankoopprijs overdrachtsbelastingen. Bij nieuwbouw is dat btw (of IGIC op de Canarische Eilanden) + een zegelrecht en bij herverkoop een tarief afhankelijk van de autonome regio. Daarnaast, wanneer u koopt van een niet-inwoner, bent u verplicht om 3% van de koopprijs af te houden en door te storten aan de Spaanse belastingdienst. Voor de koper is deze retentie van 3% eigenlijk geen extra belasting.
Een voorbeeld. U koopt een woning in herverkoop van 350.000 euro in Alicante van een niet-inwoner. U houdt 10.500 euro (3%) van de koopprijs af en betaalt de verkoper bij het passeren van de notariële akte 339.500 euro, eventueel te verminderen met de openstaande schulden. Deze 10.500 euro is voor u dus geen extra kost, want in totaal betaalt u 350.000 euro.
Los daarvan bedraagt de overdrachtsbelasting in de regio Alicante 10%. U betaalt dan bovenop de aankoopprijs een belasting van 35.000 euro aan de regionale overheid. Deze 35.000 euro is wel een extra kost.
Hier vindt u een overzicht van de aankoopkosten bij een woning in Spanje.
Hoe werkt de betaling van 3% in de praktijk?
Binnen één maand na het passeren van de notariële koopakte bent u verplicht om modelo 211 in te dienen en de 3% te betalen aan de belastingdienst. Daarnaast bent u gehouden om de verkoper een kopie van uw aangifte te bezorgen.
Wat als u deze verplichting vergeet?
We maken een onderscheid tussen het vergeten van het afhouden van de 3% belasting en het vergeten van het indienen van modelo 211.
Wanneer u vergeet om de 3% van de koopprijs af te houden én de verkoper doet zelf geen aangifte voor de meerwaardebelasting, bent u aansprakelijk voor de meerwaardebelasting van de verkoper gedurende 4 jaar. Concreet kan de Spaanse belastingdienst de 3% van de koopprijs, vermeerderd met interesten en een belastingverhoging binnen de 4 jaar bij u vorderen.
Wanneer u vergeet om tijdig modelo 211 in te dienen, riskeert u een boete, namelijk 1% per laattijdige maand. Anderzijds kan de verkoper u aanspreken voor boetes en belastingverhogingen die hij eventueel heeft gehad. In ieder geval kan de verkoper ook zonder modelo 211 zijn eigen belastingaangifte indienen.
Wanneer moet ik niet 3% van de koopprijs afhouden?
In drie gevallen dient de koper de 3% waarborg niet af te houden van de prijs:
- wanneer de verkoper aantoont dat hij fiscaal inwoner is van Spanje, door het voorleggen van een ‘certificado de residencia fiscal‘;
- wanneer u een schenking ontvangt (de schenker betaalt ook meerwaardebelasting in Spanje);
- wanneer de vastgoedtransactie kadert in de inbreng van het kapitaal van een vennootschap op Spaans grondgebied.
In een gewone koop-verkooptransactie dient u dus na te kijken of de verkoper al dan niet Spaans inwoner is. Wanneer de verkoper verklaart dat hij inwoner is van Spanje, kunt u het fiscaal attest van fiscaal inwonerschap bij hem opvragen.
Welke verplichtingen heeft de verkoper?
Binnen 3 maanden na de aangifte van modelo 211 door de koper, is de verkoper gehouden om modelo 210 in te dienen. Dit is de aangifte van de meerwaardebelasting. Op de werkelijk gerealiseerde meerwaarde (bruto meerwaarde verminderd met de aankoop- en verkoopkosten, alsook bepaalde renovatiewerken) betaalt de verkoper,indien woonachtig in de EER of EU, een tarief van 19%.
Als de verkoper geen aangifte doet en vergeet om modelo 210 in te dienen, wordt de aanschaffingswaarde van de woning op nul gezet. Dit betekent dat de volledige verkoopprijs als meerwaarde wordt aanzien.
In geval de meerwaardebelasting hoger is dan het bedrag van 3% van de koopprijs dient de verkoper het saldo bij te betalen binnen de termijn van 3 maanden na de aangifte van modelo 211 door de koper.
Als de verschuldigde belasting evenwel lager is dan 3% van de koopprijs, kan hij de te veel afgehouden belasting terugvorderen van de Spaanse schatkist. De Spaanse belastingdienst onderzoekt dan eerst of de verkoper geen andere openstaande belastingschulden in Spanje heeft. Een terugbetaling van het uiteindelijke saldo kan tot 15 maanden in beslag nemen.
Een voorbeeld. U woont in België of Nederland en heeft uw woning in Alicante verkocht voor 350.000 euro. De koper heeft 10.500 euro (3%) afgehouden en doorgestort aan de belastingdienst. De meerwaarde die u heeft gerealiseerd bedraagt 50.000 euro. De meerwaardebelasting is 9.500 euro (19% van 50.000 euro). Dit betekent dat u 1.000 euro (10.500 – 9.500) kan terugvorderen van de Spaanse schatkist.
Stel dat uw meerwaarde echter 100.000 euro bedroeg. De meerwaardebelasting is dan 19.000 euro (19% van 100.000 euro). De koper heeft evenwel reeds 10.500 euro doorgestort. In dat geval moet u 8.500 euro bij betalen.
Heeft u vragen over de aan- of verkoop van vastgoed in Spanje? Neem dan gerust contact met ons op.
