Starten van een Casa Rural in de Comunidad Valenciana: Regels, Vergunningen en Voorwaarden

Een Casa Rural is een toeristische accommodatie gelegen in een woning met een uitgesproken traditionele of historische architectuur, gesitueerd in een landelijke omgeving (niet-stedelijk en niet aan de kust). In de Comunidad Valenciana mag u deze uitbaten als volledige woning of per kamer (vergelijkbaar met een B&B), mits u voldoet aan specifieke technische en administratieve verplichtingen. Het concept verschilt juridisch van een standaard vakantiewoning (vivienda turística) door de strikte liggings- en karaktervereisten.

Locatievereisten: Niet aan de kust

Mag ik een Casa Rural starten aan de Spaanse Costa? Neen, een Casa Rural moet zich wettelijk in het binnenland bevinden. Woningen in gemeenten die grenzen aan de kustlijn of in stedelijke woonkernen liggen, komen volgens de regionale toerismewetten van Valencia niet in aanmerking voor deze classificatie.

• Landelijke zone: Het pand moet gesitueerd zijn op ‘suelo no urbanizable’ (niet-bebouwbare grond) of in kleine historische kernen in het binnenland.

• De ‘Kustwet’: De Spaanse Ley de Costas en regionale decreten beschermen de kustzones en sturen plattelandstoerisme naar het achterland om de lokale economie daar te stimuleren.

Expert Inzicht: “Veel kopers vergissen zich door te zoeken in de ‘campo’ van kuststeden zoals Calpe of Denia. Voor een officiële Casa Rural-licentie moet u echter echt het hinterland in, weg van de maritieme zone.”

Toegelaten activiteiten en diensten

Wat mag ik precies aanbieden in een Casa Rural? U mag de woning verhuren als geheel (gebruik door één groep) of per kamer (gedeeld gebruik). Naast logies mag u ontbijt en schoonmaakdiensten aanbieden. Indien u kamers verhuurt met ontbijt, opereert u feitelijk als een Bed & Breakfast (B&B).

Let op de volgende vereisten voor extra diensten:

• Voedselveiligheid: Voor het serveren van ontbijt is een certificaat voor voedselmanipulatie (manipulador de alimentos) en een melding bij de gezondheidsinspectie vereist.

• Faciliteiten: Bij kamerverhuur bent u verplicht schoonmaak in de verhuurde delen aan te bieden.

Algemene en Architecturale Voorwaarden

Aan welke bouwkundige eisen moet het pand voldoen? De woning moet een traditioneel architecturaal karakter hebben dat past in de streek. Moderne nieuwbouw is uitgesloten voor deze licentie; het gaat om renovatie en valorisatie van bestaand erfgoed.

De kernvoorwaarden zijn:

• Authenticiteit: De gemeente bepaalt autonoom of het pand ‘voldoende traditioneel’ is.

• Capaciteit: De woning mag maximaal twee verdiepingen tellen en er mogen maximaal 16 gasten tegelijkertijd verblijven.

• Informatieplicht: U bent verplicht toeristische informatie te verschaffen over de regio, inclusief noodnummers, apotheken en medische diensten.

Technische Installaties en Nutsvoorzieningen

Zijn de technische eisen strenger dan bij een gewoon huis? Ja, gezien de vaak afgelegen ligging zijn de eisen voor nutsvoorzieningen strikt om het comfort en de hygiëne van gasten te garanderen. Een eenvoudige aansluiting is vaak niet genoeg; de systemen moeten gekeurd zijn voor commercieel gebruik.

• Elektriciteit: Een stabiele, gekeurde verbinding is vereist. In afgelegen gebieden (rústico) kan dit uitdagingen geven met het vermogen (potencia).

• Water: Het pand moet beschikken over drinkbaar water met voldoende druk. Bij gebruik van een waterput of reservoir zijn regelmatige kwaliteitscontroles verplicht.

• Afvalwater: Dit is een cruciaal punt. Er moet een vergund systeem zijn voor waterzuivering. Een oude ‘zinkput’ volstaat niet; u heeft een gecertificeerde septische tank met oxidatiesysteem nodig die voldoet aan de Europese normen.

• Verwarming & Klimaat: Er moet een vast verwarmingssysteem zijn in zowel de gemeenschappelijke ruimtes als de slaapkamers.

• Ventilatie: Keukens en badkamers moeten beschikken over directe of mechanische ventilatie naar buiten.

Ruimtelijke Indeling en Comfort

De wetgeving in de Comunidad Valenciana schrijft specifieke minimumafmetingen voor om kwaliteit te waarborgen:

• Leefruimte: Minimaal 14 m² voor de woon/eetkamer, waarbij er per gast 2 m² beschikbaar moet zijn.

• Geluidsisolatie: Kamers moeten voldoende geïsoleerd zijn om privacy en rust te garanderen.

• Connectiviteit: Een werkende telefoonverbinding (vast of mobiel met goed bereik) is verplicht voor noodgevallen.

Veiligheidsvoorwaarden en Brandpreventie

Hoe beveilig ik een Casa Rural tegen bosbranden? Veiligheid is de absolute prioriteit, zeker gezien het risico op bosbranden (incendios forestales) in het Spaanse binnenland.

1. Brandveiligheid: De woning moet beschikken over brandblussers, noodverlichting en duidelijke evacuatieplannen.

2. Omgeving: Vaak wordt een bufferzone rondom het huis geëist die vrij is van droge vegetatie.

3. EHBO: Een volledig uitgeruste EHBO-kit moet zichtbaar en toegankelijk aanwezig zijn.

4. Zelfbeschermingsplan: In bepaalde risicozones moet u een officieel plan indienen bij de gemeente over hoe te handelen bij bosbrand.

Stappenplan: Vergunning Aanvragen

Welke vergunningen heb ik nodig voor een Casa Rural? Het legalisatieproces is duaal en vereist goedkeuring van zowel de gemeente als de regio (Turismo). Reken op een doorlooptijd van enkele maanden tot meer dan een jaar.

Stap 1: De Gemeentelijke Fase (DIC)

Indien uw woning zich in agrarisch gebied (suelo no urbanizable) bevindt, heeft u een Declaración de Interés Comunitario (DIC) nodig.

• Doel: U vraagt toestemming aan de regio (via de gemeente) om een commerciële activiteit uit te voeren op grond die eigenlijk voor landbouw bedoeld is.

• Grondoppervlakte: De wet vereist voor een dergelijke afwijking vaak een perceel van minimaal 5.000 m² (in sommige gemeenten zelfs 10.000 m²).

• Procedure: Na goedkeuring van de DIC vraagt u de openingsvergunning (licencia de apertura) aan bij de gemeente middels een Declaración Responsable.

Stap 2: De Regionale Fase (Turismo)

Na de gemeentelijke goedkeuring registreert u de woning in het Registro del Servicio Territorial de Turismo. U ontvangt dan uw officiële registratienummer (bijv. AR-V-…), dat u verplicht moet vermelden in alle advertenties.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

Wat is het verschil tussen een Casa Rural en een Vivienda Turística?

Een Vivienda Turística is een standaard vakantiewoning (appartement of villa) die overal mag liggen, ook aan de kust. Een Casa Rural is gebonden aan specifieke architecturale eisen, moet in het binnenland liggen en biedt vaak een hoger niveau van dienstverlening en sfeer.

Heb ik een vergunning nodig als ik maar één kamer verhuur?

Ja. Zodra u accommodatie aanbiedt tegen betaling via toeristische kanalen (zoals Airbnb, Booking of een eigen website), bent u volgens de Spaanse wet een toeristische dienstverlener en is een registratie bij Turismo verplicht.

Kan ik een nieuwbouwwoning bouwen en starten als Casa Rural?

In de regel niet. De wetgeving voor Casas Rurales is bedoeld om bestaand erfgoed te behouden. Nieuwbouw op het platteland is bovendien zeer strikt gereguleerd en zelden toegestaan voor toeristische doeleinden tenzij het gaat om heropbouw van een ruïne met behoud van de originele voetafdruk.

Is een septische put verplicht?

Ja, indien er geen aansluiting is op de gemeentelijke riolering (wat vaak zo is in landelijk gebied), is een gecertificeerd waterzuiveringssysteem verplicht. Oude systemen waarbij afvalwater direct in de grond vloeit, worden niet meer geaccepteerd bij de aanvraag van een nieuwe vergunning.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.