Bouwovertredingen komen doorgaans voor bij losstaande huizen in Spanje, voornamelijk in de rurale zones. Indien u overweegt om een woning in Spaans ruraal gebied te kopen, is het belangrijk dat u voorafgaandelijk op de hoogte bent van eventuele bouwovertredingen.
Hoe ontstaan bouwovertredingen?
Enerzijds hebben de meest voorkomende bouwovertredingen betrekking op kleine bijkomende werken aan de woning. Zo komt het vaak voor dat de vorige eigenaars een zwembad plaatsen in de tuin zonder hiervoor een vergunning aan te vragen of te laten registeren. Het betreft dus vaak kleine werken.
Anderzijds zijn er woningen die werden gebouwd zonder bouwvergunning, bijvoorbeeld omdat zij niet in overeenstemming zijn met het lokale stedenbouwkundig plan. In dat geval is er sprake van een illegale constructie.
Wat zijn de gevolgen van bouwovertredingen in Spanje?
Dit is afhankelijk van de aard van de bouwovertreding. Indien het kleine aanpassingen aan de woning betreft, zijn de gevolgen al bij al beperkt. De pakkans door de gemeente is immers quasi nihil. Bij een latere verkoop of nalatenschap kunnen de overtredingen wel ontdekt worden omdat de werkelijke situatie van de woning niet meer overeenstemt met de gegevens in het landregister en het kadaster. Deze punten dient u dan te regulariseren, wat de verkoop- of nalatenschapsprocedure vertraagt.
De aanpassingen aan de constructie beïnvloeden tevens de kadastrale waarde en dus ook de te betalen jaarlijkse belasting.
In geval de woning zelf illegaal is gebouwd, is de situatie anders. Dit kan mogelijks grotere gevolgen met zich meebrengen. Zo kan er een boete of zelfs een bevel van afbraak op de woning rusten. In praktijk is het belangrijkste gevolg dat u het gebouw niet meer mag uitbreiden of herbouwen.
Tot slot is niet wellicht niet mogelijk om een toeristische verhuurlicentie te verkrijgen.
Kunnen bouwovertredingen verjaren?
In principe kunnen bouwovertredingen verjaren. In de Comunidad Valenciana is de verjaringstermijn 15 jaar. Sinds 2019 is er echter geen verjaringstermijn meer voor bouwovertredingen aan constructies in rurale zones.
Woningen in semi-geürbaniseerde zones
Semi-geürbaniseerde zones hebben een residentiële bestemming, maar de urbanisatie is nog niet afgewerkt: de essentiële infrastructuur is (gedeeltelijk) afwezig. Denk aan geasfalteerde wegen, straatverlichting, toegang tot nutsvoorzieningen, etc. In principe zijn dit ook bouwovertredingen.
Lees meer over de voor- en nadelen van urbanisaties in Spanje.
Als de woning werd gebouwd in een onafgewerkte urbanisatie, kan de gemeente eisen dat alle eigenaars binnen de urbanisatie mee te betalen aan de afwerking ervan. Tevens kan de gemeente uw grond gedeeltelijk onteigenen ten einde de nutsvoorzieningen te kunnen plaatsen.
Lees meer over de valkuilen bij het kopen van een Spaanse woning in het binnenland.
