Bij de verkoop van vastgoed komt het regelmatig voor dat er sprake is van een bouwovertreding. Maar hoe kan je als koper nu weten of er een bouwovertreding rust op het goed? En wat is de beste manier om hiermee om te gaan? Dit artikel geeft u meer uitleg over de praktische aspecten van een aankoop van vastgoed met een bouwovertreding. Daarnaast vindt u meer informatie over een bouwovertreding regulariseren.
Wanneer is er sprake van een bouwovertreding?
Een bouwovertreding houdt in dat er gebouwd of verbouwd werd zonder vergunning of niet volgens plan. Bepaalde onderdelen of uitbreidingen van het goed zijn dus zonder vergunning. Ook is het mogelijk dat er wel een vergunning werd verleend, maar dat het plan niet werd gevolgd. Eveneens kan de functie van het goed gewijzigd zijn zonder vergunning.
Zo kan er sprake zijn van een bouwovertreding in de volgende gevallen:
- Het gebouw werd niet uitgevoerd volgens de oorspronkelijke bouwvergunning. Het is bijvoorbeeld langer, breder, dieper of hoger dan toegestaan, of er is een afwijkende dakvorm. Of de eigenaar bouwde bepaalde ruimtes bij die niet op de plannen werden voorzien.
- Bepaalde onderdelen of uitbreidingen werden later bijgebouwd of verbouwd zonder vergunning of niet volgens plan. Er werd bijvoorbeeld later een veranda of garage bijgebouwd, er werd een grote oprit aangelegd of er werd een groot tuinhuis of atelier bijgebouwd in de tuin.
- De eigenaar wijzigde de bestemming van het gebouw zonder vergunning. Hij vormde bijvoorbeeld een handelspand om naar een appartement of omgekeerd.
Is de verkoper verplicht om mij te informeren over de aanwezigheid van een bouwovertreding?
Uiteraard kan u hierover altijd best eerst informeren bij de verkoper. Deze beschikt immers over de meeste informatie. Vaak zal de verkoper u al wijzen op de aanwezigheid van een bouwovertreding.
Verzwijgt de verkoper dit bewust kan er eventueel sprake zijn van een verborgen gebrek. Het is mogelijk om de verkoper hiervoor aansprakelijk te stellen. In de praktijk is dit echter vaak moeilijk en niet de meest aangewezen optie. Zo staan er vaak clausules in het contract die de aansprakelijkheid hiervoor uitsluiten of die wijzen op de onderzoeksplicht van de koper. Bovendien zal u ook moeten aantonen dat de verkoper de aanwezigheid van de bouwovertreding bewust heeft achtergehouden. Dit valt niet makkelijk te bewijzen.
Er rust een bouwovertreding op het goed: wat nu?
Ga niet zomaar akkoord met een clausule waarin u als koper erkent van de bouwovertreding op de hoogte te zijn. Hierdoor maakt u immers vaak geen aanspraak meer op enige schadevergoeding vanwege de verkoper. Zo’n clausule sluit schadevergoeding ook meestal expliciet uit.
Wanneer u een bouwovertreding vaststelt, heeft u verschillende opties:
- U laat de verkoop niet doorgaan.
- U laat de verkoop doorgaan, maar tegen een verminderde aankoopprijs.
- De verkoop gaat door, maar onder de opschortende voorwaarde dat binnen een bepaalde termijn een regularisatievergunning voorligt.
- De verkoop gaat door, maar partijen blokkeren een deel van de koopprijs onder opschortende voorwaarde van een regularisatievergunning.
U dient evenwel op te passen. Laat u de verkoop bijvoorbeeld alsnog doorgaan tegen een verminderde aankoopprijs, dient u er rekening mee te houden dat een gedeelte van het goed nog steeds onvergund is.
Welke gevolgen heeft de aanwezigheid van een bouwovertreding voor mij als koper?
De aanwezigheid van een bouwovertreding kan steeds gesanctioneerd worden. Althans voor zover de bouwovertreding niet verjaarde. De politie stelt hiervoor een PV op. Ook ambtenaren van het Vlaamse Gewest of de gemeente kunnen dit doen.
Het opstellen van zo een PV kan in principe ook na verkoop. Het PV komt dan op naam van de verkoper als overtreder. Het zal ook de verkoper als overtreder zijn die gesanctioneerd wordt.
Dit kan toch gevolgen hebben voor u als koper. Men kan de verkoper als overtreder ook verplichten tot het uitvoeren van herstelmaatregelen. Dit kan bestaan in de uitvoering van bouw- of aanpassingswerken. Als nieuwe eigenaar van het goed zal u deze herstelmaatregelen moeten toelaten.
Ook wanneer er nog geen PV is, heeft de aanwezigheid van een bouwovertreding gevolgen voor de koper. Zo kunnen de buren eventueel een vordering instellen indien zij hinder ondervinden van de bouwovertreding. Ook hier kan de rechter afbraak of aanpassingswerken bevelen.
Tevens kunt u later problemen ondervinden bij het verkrijgen van een vergunning. Bijvoorbeeld als u het goed wil verbouwen of er een nieuwe bestemming aan wil geven.
Hier vindt u meer informatie over de gevolgen van een bouwovertreding op uw vastgoed.
Kan ik een bouwovertreding regulariseren?
Ja, dit kan. Dit moeten we steeds bekijken in het licht van de toepasselijke regelgeving. Hierbij houden we rekening met de regels, afspraken en plannen voor de plaats waar het gebouw staat.
Het zal helaas niet altijd mogelijk zijn om een bouwovertreding te regulariseren. Dit betekent echter niet noodzakelijk dat u het goed moet afbreken. U kunt bekijken of u het gebouw bijvoorbeeld kan aanpassen en zo toch in overeenstemming brengen met de geldende regels. De procedure om een bouwovertreding te regulariseren, verloopt op dezelfde manier als bij een omgevingsvergunning aanvragen.
Hier vindt u meer informatie over een bouwovertreding regulariseren.
Mag ik later zomaar bijbouwen aan de woning?
Voor het bijbouwen aan een bestaande woning zijn er specifieke regels om verrommeling tegen te gaan. In bepaalde gevallen is er een vrijstelling of louter een meldingsplicht. Maar mogelijks dient u bijvoorbeeld voor een overkapping een vergunning aan te vragen.
Hier vindt u meer informatie over bijbouwen aan een bestaande woning.
Zijn er bouwovertredingen op het goed dat u plant te kopen? Of heeft u vragen over een bouwvertreding regulariseren? Neem dan gerust contact op. Confianz behandelt dossier voor heel Vlaanderen.
Onze advocaat omgevingsrecht beantwoordt uw stedenbouwkundige vragen en adviseert u over de koopovereenkomst / compromis.
