Wanneer u een woning in Spanje koopt, wilt u uiteraard voorkomen dat er bouwovertredingen zijn. In dit artikel leggen we uit hoe u tijdens het aankoopproces een mogelijke bouwovertreding in Spanje kan opsporen.
Het eigendomsregister
In het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) vindt u de officiële juridische beschrijving van het onroerend goed. Om een constructie in dit register op te nemen, heeft de eigenaar de hulp nodig van een architect. Deze architect verklaart bijvoorbeeld dat de bestaande constructies zijn gebouwd in overeenstemming met de bouwvergunning of dat eventuele overtredingen van niet-vergunde constructies inmiddels zijn verjaard. Het eigendomsregister verschaft dus informatie over de vergunde of legale status van de woning.
Hoewel het eigendomsregister openbaar is, kunt u pas informatie over een woning opvragen als u beschikt over de identificatiegegevens van het pand. Deze gegevens zijn niet publiek beschikbaar. Bovendien is een opzoeking in het eigendomsregister niet gratis.
Het kadaster
Het kadaster (Catastro) bevat een beknopte grafische weergave van de woning en bepaalt de kadastrale waarde en de minimale fiscale referentiewaarde. Deze waarderingen vormen de basis voor belastingen zoals de gemeentebelastingen, overdrachtsbelasting en schenk- en erfbelasting. In tegenstelling tot het eigendomsregister is het kadaster openbaar en kosteloos raadpleegbaar. De locatie van de woning volstaat meestal om de kadastrale gegevens op te zoeken.
Belangrijk om te weten is dat het eigendomsregister en het kadaster niet automatisch met elkaar communiceren. Indien de gegevens in beide registraties niet overeenstemmen, kan dit een aanwijzing zijn voor een bouwovertreding.
Hier vindt u meer informatie over het eigendomsregister en het kadaster.
Luchtfoto’s
Historische luchtfoto’s kunnen een nuttig hulpmiddel zijn om te beoordelen of er in het verleden niet-vergunde constructies zijn bijgebouwd. Als er op luchtfoto’s bouwwerken zichtbaar zijn die niet in het eigendomsregister of kadaster staan geregistreerd, kan er sprake zijn van een bouwovertreding. In een dergelijk geval is het raadzaam dit met de verkoper te bespreken. Bij twijfel kunt u een architect inschakelen om de situatie te beoordelen.
Wat te doen bij een bouwovertreding in Spanje?
Indien er sprake is van een bouwovertreding, kan u onderhandelen met de verkoper om de overtreding te regulariseren voor het verlijden van de notariële koopakte. Regularisatie is eenvoudiger wanneer de bouwovertreding al is verjaard. De verjaringstermijn verschilt echter per autonome regio, de stedenbouwkundige classificatie en het bouwjaar van de constructie. Sommige bouwovertredingen kunnen niet verjaren. Denk bijvoorbeeld aan een illegale constructie in bepaalde rustieke zones in Ibiza of Mallorca (Balearen).
Bovendien kan de gemeente een lopende verjaring onderbreken door een inbreukprocedure te starten. Het is daarom essentieel om bij de gemeente na te gaan of er dergelijke procedures lopen.
Hier vindt u meer informatie over het aankoopproces in Spanje.
Wat is de impact van een bouwovertreding?
De gevolgen van een bouwovertreding in Spanje verschillen per autonome regio. In Andalusië is het bijvoorbeeld niet mogelijk een verhuurlicentie te verkrijgen als er sprake is van een bouwovertreding.
Indien een bouwovertreding nog niet is verjaard, kan de gemeente een afbraakbevel uitvaardigen. Daarnaast is het zonder vergunning uitvoeren van bouwwerkzaamheden strafbaar. In onze ervaring zijn garages en zwembaden de meest voorkomende niet-vergunde constructies.
Ook zal een kandidaat-koper geen Spaanse hypotheek kunnen krijgen voor een woning met een bouwovertreding. Een bouwovertreding in Spanje beperkt dus ook het aantal kandidaat-kopers.
Vragen over veilig kopen in Spanje?
Wilt u meer weten over een veilige aankoop in Spanje? Neem dan gerust contact met ons op. Wij begeleiden u graag bij elke stap van het aankoopproces, van het opmaken van de contracten en het controleren van juridische documenten tot bij de afspraak met de Spaanse notaris. Zo voorkomt u onaangename verrassingen en kunt u met een gerust hart investeren in uw Spaanse droomwoning.
