Regelmatig krijgen we vragen over het plaatsen van gebouwen op de perceelsgrens. Bijvoorbeeld om een veranda, carport, overkapping of garage bij te bouwen aan een bestaande woning. In dit geval vraagt de gemeente vaak het standpunt van de buur. Dit artikel bespreekt daarom de belangrijkste regels die gelden voor het aanvragen van een vergunning voor bouwen op de perceelsgrens.
Regel 1: Burgerlijke rechten spelen geen rol bij het aanvragen van een vergunning voor bouwen op de perceelsgrens
Vaak speelt bij bouwen op de perceelsgrens de vraag of hiervoor een vergoeding verschuldigd is en of men dit als buur zomaar mag. Bijvoorbeeld omdat een deel van de muur op het perceel van de buur komt te staan. Of bijvoorbeeld omdat er reeds een bestaande schutting of een bestaand bijgebouw is waar men tegenaan bouwt. Of nog omdat er een erfdienstbaarheid of een recht van uitweg rust op het gedeelte waarop men wenst te bouwen.
Deze aspecten spelen echter geen rol bij het aanvragen van een vergunning. Ook niet voor het bouwen op de perceelsgrens. In juridische termen spreekt men van het feit dat een vergunning een zakelijk karakter heeft. Deze wordt altijd verleend onder voorbehoud van burgerlijke rechten.
Bij het verlenen van de vergunning voor bouwen op de perceelsgrens gaat het bestuur dus niet na of u hier wel het recht toe heeft. Zo zal men niet nagaan of u bijvoorbeeld wel eigenaar bent van de grond. Dit speelt bij het verlenen van een vergunning geen rol.
Regel 2: Afspraken met uw buren zijn voor het bestuur niet relevant
Ook gaat men niet na of u bijvoorbeeld de juiste contractuele afspraken gemaakt heeft met uw buur en of u deze contractuele afspraken naleeft. Zo zal het bestuur niet nagaan of u uw buur bijvoorbeeld een vergoeding moet betalen en of u deze vergoeding werkelijk betaald heeft. Het bestuur mag hier geen rekening mee houden. Zij mogen enkel kijken naar de zuiver stedenbouwkundige regels.
Het feit dat het bestuur geen rekening mag houden met burgerlijke rechten bij het verlenen van de vergunning, betekent echter niet dat u hier geen rekening mee moet houden. Zo zal uw buur bijvoorbeeld via een procedure bij de rechtbank deze rechten toch nog kunnen afdwingen. Hierdoor zal u mogelijks niet of slechts in gewijzigde vorm mogen bouwen, zelfs indien u een vergunning heeft. Ook kan het zijn dat u een schadevergoeding moet betalen aan uw buur.
Regel 3: Een akkoord van de buren is niet vereist, maar wel aan te raden
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt heeft u in principe dus geen toestemming nodig van uw buur om te mogen bouwen op de perceelsgrens. Wel is het bestuur vaak verplicht om het standpunt te vragen van de aanpalende eigenaars. Ook kan het zijn dat voor de aanvraag een openbaar onderzoek nodig is. De gemeente is echter niet verplicht om de vergunning te weigeren indien één van de buren zich hiertegen verzet.
Lees hier meer over het indienen van een bezwaarschrift omgevingsvergunning en het verloop van een openbaar onderzoek.
Toch toetst u best uw bouwplannen op voorhand af met uw buren. Een voorafgaand akkoord maakt het meestal makkelijker om een vergunning te verkrijgen. Op die manier kan u in uw aanvraag reeds maximaal rekening houden met de bezwaren van uw buren. Gedurende de vereenvoudigde procedure bestaan er immers slechts beperkte mogelijkheden om uw aanvraag lopende de procedure nog aan te passen. Bij een eventuele weigering zal u dan opnieuw de volledige procedure moeten doorlopen.
Regel 4: Zorg voor duidelijke plannen
Indien geen openbaar onderzoek georganiseerd moet worden, is het bestuur dus meestal verplicht om het standpunt van de aanpalende eigenaars te vragen. Het bestuur zal hun per brief van uw vergunningsaanvraag op de hoogte brengen. Vervolgens kunnen zij de plannen gaan inkijken op het gemeentehuis. Het is aan te raden om te werken met zo duidelijk mogelijke plannen. Hiervoor werkt u best met een architect, zelfs als dit niet verplicht is. Dit komt de duidelijkheid van de plannen ten goede. Ook vermijdt u zo eventueel onterechte bezwaren.
Let op: indien de aanpalende eigenaar niet akkoord is met de manier waarop de gemeente zijn bezwaar behandeld heeft, kan deze steeds in beroep gaan bij de provincie. Deze procedure duurt doorgaans 3 maanden. Gedurende deze procedure mag u geen gebruik maken van uw vergunning. U heeft er dus alle belang bij om uw aanvraag op voorhand af te toetsen bij de buren en om te werken met zo duidelijk mogelijke plannen. Op deze manier beperkt u het risico dat uw buren in beroep gaan tegen de vergunning.
Hier vindt u meer informatie over het verloop van de beroepsprocedure bij de provincie.
Regel 5: Afsluitingen op de perceelsgrens zijn onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld van vergunning
Om te bouwen op de perceelsgrens heeft men niet steeds een vergunning nodig. Zo is het plaatsen van afsluitingen tot op een bepaalde hoogte onder bepaalde voorwaarden vriigesteld van vergunning. Meer informatie over het plaatsen van afsluitingen op de perceelsgrens vindt u hier.
Regel 6: Hou rekening met eventuele verkavelings-voorschriften en gemeentelijke bouwreglementen
In bepaalde gemeenten gelden specifieke voorschriften voor bouwen op de perceelsgrens. Bijvoorbeeld op basis van een verkavelingsvergunning of een gemeentelijk bouwreglement. Regelmatig zien we dat in aanvragen met deze voorschriften geen rekening gehouden werd. Hoewel in bepaalde gevallen afwijkingsmogelijkheden gelden, leidt dit doorgaans tot de weigering van de bouwvergunning.
Lees hier meer over wat u kan doen bij een weigering omgevingsvergunning.
Regel 7: Wacht met het uitvoeren van de werken totdat de vergunning definitief verleend is
Vaak zien we dat een vergunning pas wordt aangevraagd nadat men met de werken gestart is. Of dat men de werken reeds start tijdens de vergunningsprocedure. Hierdoor plaatst men het bestuur voor een voldongen feit. Het bestuur is evenwel niet verplicht om rekening houden met het feit dat de constructie er reeds staat. Door de werken reeds uit te voeren voordat men een definitieve vergunning heeft, loopt men dan ook het risico dat men nadien geen vergunning kan krijgen. Of dat men nadien het gebouw dient aan te passen om het toch vergund te krijgen.
Wenst u te bouwen op uw perceelsgrens? Of heeft u hulp nodig bij de aanvraag van een omgevingsvergunning? Neem dan gerust contact op.
