Als u van plan bent om uw eigen woning in Spanje te bouwen, zal de keuze van de bouwgrond cruciaal zijn voor het verdere verloop van uw project. Zelf bouwen in Spanje is dan ook niet zonder risico. De stedenbouwkundige regels in Spanje verschillen danig van de Belgische wetgeving. Dit artikel zal u daarom in vijf stappen toelichten op wat u moet letten bij het kopen van een bouwgrond in Spanje.
1. Mag u bouwen? Classificatie van het land
U overweegt bijvoorbeeld de aankoop van een groot stuk land van zo’n 10.000 tot 20.000 m2. Allereerst is het belangrijk dat u wel legaal kunt bouwen. Grond in Spanje is onderverdeeld in twee algemene categorieën: “‘urbano” en “rustico”. Deze categorieën worden vervolgens onderverdeeld in verschillende subcategorieën. Deze bijdrage zal zich beperken tot de algemene categorieën.
Geürbaniseerde zone
In een zone urbano of een geürbaniseerde zone is de essentiële infrastructuur aanwezig om te kunnen wonen. Denk aan geasfalteerde wegen, aansluiting met de riolering, straatverlichting, water- en elektriciteit, etc. Het bestemmingsplan kan dan voorzien om hier te bouwen voor residentiële doeleinden. Dit is vergelijkbaar met een woonzone in België.
Rustieke zone
In een zone rustico of rustieke zone (bv. landbouwgrond) is het doorgaans niet toegelaten om te bouwen voor residentiële of commerciële doeleinden. Er zijn echter wel uitzonderingen mogelijk. Zo kan er worden toegestaan om bijvoorbeeld tussen 2 à 4% van de oppervlakte te bebouwen. U heeft dan een groot stuk land nodig.
Een vergunning bekomen is echter niet gemakkelijk. Enerzijds kunnen de lokale overheden zelf regels opleggen. Anderzijds kan de interpretatie van regionale en nationale regels verschillen van regio tot regio. Ook dient u voor rustiek gebied een vergunning te bekomen van zowel de lokale (gemeentelijke) overheid als de regionale overheid.
Daarnaast bestaat er ook urbanizeerbaar gebied. Dit zijn doorgaans rustieke zones die een bestemmingswijziging hebben ondergaan en nu herontwikkeld kunnen worden.
Het is dus belangrijk dat u vóór aankoop weet in welke zone het stuk land ligt. Een grond gelegen in een rustieke zone zal een legale constructie immers bemoeilijken of zelfs verhinderen.
Lees meer over kopen in het Spaanse binnenland.
2. Hoeveel grond koopt u? Onduidelijkheid over het aantal oppervlakte.
In een tweede stap dient u duidelijkheid te verkrijgen over het aantal oppervlakte en de afbakening van het domein. Het kan immers voorkomen dat de oppervlakte van de grond verkeerdelijk wordt geafficheerd. Ook kan de vermelding van het aantal oppervlakte in het kadaster anders zijn in het eigendomsregister of akte.
Bij gronden zonder omheining kan dit leiden tot discussies met de buren. Er dient dan te worden gekeken naar natuurlijke kenmerken (bomen, grachten, etc.) om de grens af te bakenen.
Onduidelijkheid over het aantal oppervlakte heeft ook impact op het verkrijgen van een bouwvergunning. Vaak leggen Spaanse gemeenten een minimale oppervlakte vast. Als de bouwgrond bijvoorbeeld 400 m2 is, terwijl de gemeente vastlegt dat een plot minimaal 560 m2 moet zijn, kunt u niet bouwen.
Lees meer over veelvoorkomende problemen bij kopen in ruraal gebied.
3. Hoe mag u bouwen? Lokale bouwregels
De volgende stap is weten aan welke regels en eisen de toekomstige woning moet voldoen. Vaak kunt u maar een bepaald aantal m² bebouwen. In geürbaniseerd gebied kan dit bijvoorbeeld 30% zijn. Daarnaast kunnen er beperkingen zijn voor de hoogte van de constructie, de kelder, zwembaden, etc. Ook kunnen er stijlvereisten zijn.
4. Kan er gebouwd worden? Topografisch en geotechnisch onderzoek
De vierde stap is een topografische studie (hellingen) en een geotechnisch onderzoek (draagkracht van de grond). Op die manier kunt u weten in welke mate u effectief kan bouwen. Het kan in Spanje immers voorkomen dat de ondergrond van het land niet geschikt is om te bouwen.
5. Wat zijn de rechten van uw buren? Erfdienstbaarheden
In een vijfde stap kan er, in het bijzonder voor rustiek gebied, een erfdienstbaarheid op het land rusten. Denk bijvoorbeeld aan een recht van overgang. Dit komt vaak voor in landbouwgebied.
Bouwen in Spanje: besluit
Om uw project in Spanje te vrijwaren, is het belangrijk dat u voor aankoop de grond laat onderzoeken. Daarom is het af te raden om onmiddellijk de compromis te ondertekenen, maar bijvoorbeeld eerst een reservatiecontract op te maken.
Let op: mogelijks betaalt u 21% btw op de aankoop van een bouwgrond in plaats van de lokale registratierechten.
Overweegt u om zelf te bouwen in Spanje? Hier leggen we in 8 stappen het bouwproces uit.
