U bent eigenaar van een bouwgrond in Spanje en u wenst zelf een woning te bouwen. In Spanje noemt men dit autopromoción individual. Echter gaat zelf bouwen in Spanje gepaard met verschillende verplichtingen en risico’s. Daarom is een aannemingscontract belangrijk om uw risico’s zo veel als mogelijk uit te sluiten of te verleggen. In dit artikel vindt u meer informatie over de voornaamste clausules van een aannemingscontract met een bouwbedrijf in Spanje.
Hier vindt u globaal stappenplan over zelf bouwen in Spanje.
De partijen
U treedt op als bouwheer en bent dus in principe eindverantwoordelijk voor het project. De aannemer voert de werken uit. Tot slot is er nog uw architect die de werken opvolgt (arquitecto técnico), samen met een veiligheidscoördinator (coordinador de seguridad y salud). Deze laatste partij werkt in principe onafhankelijk.
Prijs en prijsherziening
In principe komt u een vaste aannemingssom overeen voor uw gehele project. Het is evenwel aan te raden om precies te omschrijven wat is inbegrepen in de prijs. Denk niet alleen aan de graad van afwerking en de aansluitingen voor nutsvoorzieningen, maar ook het verkrijgen van de opleveringsattesten, tienjarige aansprakelijkheidsverzekering (seguro decenal), opmaak van het wettelijk verplichte veiligheidsplan (plan de seguridad y salud), verzekeringen voor de werf etc.
Vaak zal de aannemer echter een prijsherzieningsclausule vragen. Op zich is een dergelijke clausule gebruikelijk. Het is evenwel belangrijk dat de voorwaarden voor prijsherziening nauwkeurig worden omschreven.
Een voorbeeld. De materiaalprijzen stijgen omwille van wereldwijde schaarste. Onder welke omstandigheden kan de aannemer deze prijsstijgingen doorrekenen? Hoe worden de prijsstijgingen herverdeeld? Betaalt u de integraal de prijsstijging of werkt u met een verdeelsleutel?
Betalingsvoorwaarden en uitvoeringstermijn
Het betalingsschema kunt u opmaken op basis van vastgelegde data of op basis van de vordering der werken. In het laatste geval kan de architect de vordering der werken controleren (certificaciones de obra) vooraleer u een betaling uitvoert. Daarnaast kunt u een contractuele retentie op de periodieke betalingen overeenkomen als garantie voor de uitvoering van de werken. U houdt bijvoorbeeld 5% of 10% af van de periodieke betalingen aan het bouwbedrijf in Spanje.
Ook dient er een duidelijke uitvoeringstermijn voor de werken te zijn. Hieraan kunt u bijvoorbeeld een vertragingsboete koppelen.
Meerwerken
Ook de situatie waarin de plannen worden gewijzigd dient u te voorzien. Niet alleen als u zelf plannen wijzigt of meerwerken bestelt, maar bijvoorbeeld ook de situatie waarbij de gemeente wijzigingen oplegt. Deze meerwerken of wijzigingen zullen wellicht een impact hebben op de prijs, zodat u best een mechanisme voor prijsherziening voorziet.
Risico’s
De aannemingsovereenkomst regelt bij voorkeur ook de aansprakelijkheid voor eventuele ongevallen en risico’s op de werf. En dit zowel voor de aannemer als eventuele onderaannemers. Welke partij draagt de kosten van de desbetreffende verzekeringen? En hoe kunt u controleren of de aannemer wel degelijk is verzekerd?
Lees meer over een bouwbedrijf in Spanje aanstellen.
Personeel op de werf
We raden aan dat u samenwerkt met een aannemer die de arbeidswetgeving nauwkeurig naleeft. Denk aan de betaling van de lonen en sociale bijdragen van het personeel en onderaannemers. Ook dienen alle arbeiders op de werf geregistreerd te worden. Voorzie een controlemechanisme om dergelijke verplichtingen op te volgen.
Conflicten
Wat gebeurt er als u niet tevreden bent over het geleverde werk? Er zijn dan verschillende mogelijkheden om eventuele conflicten contractueel te regelen. Zo kunt u bijvoorbeeld een onafhankelijk deskundige aanstellen.
Oplevering
Voor de oplevering zal uw architect bevestigen dat het project werd gebouwd conform de regels van de kunst en conform de vergunning (certificado final de obra). Daarnaast zal de gemeente bevestigen dat uw woning voldoet aan de lokale normen ( la licencia de primera ocupación). Tot slot dient de nieuwe constructie nog geregistreerd te worden via een notariële akte (declaración de Obra Nueva). Met deze documenten gaan een aantal kosten en belastingen gepaard. Daarom kunt u beter op voorhand vastleggen wie deze lasten draagt.
Lees meer over de oplevering van een nieuwbouw in Spanje.
Garanties
Naast de tienjarige aansprakelijkheid heeft u nog twee andere wettelijke garantieperiodes. U heeft één jaar garantie op de kleine gebreken en drie jaar garantie op de gebreken die de bewoonbaarheid aantasten.
Hier vindt u meer informatie over de garantieperiodes.
Besluit
Als bouwheer bent u verantwoordelijk voor het project. Daarom is het aan te raden dat u een evenwichtig contract afsluit met een bouwbedrijf in Spanje. Daarnaast zijn de naleving van de sociale wetgeving en veiligheid op de werf belangrijke zaken die u nauwkeurig opvolgt.
