Zoals verwacht wordt de Spaanse regelgeving voor vakantieverhuur alsmaar strenger. Niet alleen werkt de wetgever aan nieuwe initiatieven om vakantieverhuur te beperken, ook de Spaanse rechtspraak interpreteert de bestaande wetgeving strikter. Zo wordt de interpretatie voor beperkingen voor vakantieverhuur in Spanje binnen verenigingen van mede-eigenaars verruimd.
Hier vindt u meer informatie over onze verwachtingen van de Spaanse verhuurmarkt in 2024.
Recente uitspraken
Het Spaanse Hooggerechtshof heeft in twee uitspraken beslist dat vakantieverhuur kwalificeert als een economische activiteit. Onder een economische activiteit verstaan we alle professionele, zakelijke en commerciële activiteiten, zoals bijvoorbeeld een schoonheidssalon, een dokterspraktijk of de uitbating van een winkel. Het Hof stelt dat bestaande verboden in reglementen van mede-eigendom op het uitoefenen van een economische activiteit, ook kunnen gelden voor vakantieverhuur. Vakantieverhuur kan dus niet uitsluitend aanzien worden als residentieel gebruik van een appartement of woning.
Gevolgen voor verhuurders
Deze beperking staat los van de in de wet voorziene mogelijkheid van de vereniging van mede-eigenaars om vakantieverhuur te verbieden met 3/5 van de aanwezige stemmen tijdens een gewone algemene vergadering. Dit betekent dat reeds bestaande clausules met beperkingen voor economische activiteiten in de statuten of in de reglementen van mede-eigendom gebruikt kunnen worden om vakantieverhuur te stoppen.
Dit is het geval indien het reglement van mede-eigendom een clausule bevat die elke vorm van een economische of zakelijke activiteit in het gebouw of complex verbiedt. Idem als er een clause bestaat die het gebruik van de appartementen en woningen binnen de urbanisatie beperkt tot een residentiële bestemming. Dergelijke clausules moeten ondubbelzinnig zijn: het verbod van de uitoefening van een economische activiteit en/of het gebod voor uitsluitend residentieel gebruik moeten duidelijk, nauwkeurig en uitdrukkelijk zijn. In geval er sprake is van een geldige beperking kan de administrator of voorzitter besluiten om deze clauses te interpreteren als een verbod op vakantieverhuur.
De gevolgen voor eigenaars met een bestaande verhuurlicentie zijn nog onduidelijk. Enerzijds kan er geargumenteerd worden dat, ook al het bestaat er een verbod op het uitoefenen van een economische activiteit of een gebod tot uitsluitend residentieel gebruik, zolang er in het verleden geen actie werd ondernomen door de gemeenschap, er een berusting is ontstaan. Anderzijds, en dit is een meer waarschijnlijk scenario, gaat men trachten te argumenteren dat een verhuurlicentie net het bestaan van de economische activiteit bevestigt. De gevolgen zullen dus geval per geval bekeken moeten worden. Denk bijvoorbeeld aan de volgende vragen:
- is er een bestaande beperking in de statuten of het reglement?
- is het verbod en/of gebod voldoende duidelijk omschreven?
- hoe stond de gemeenschap in het verleden tegenover vakantieverhuur?
- hoe regelmatig wordt er verhuurd?
Hier vindt u meer informatie over mede-eigendom in Spanje.
Wat wordt onder vakantieverhuur verstaan?
De regels omtrent vakantieverhuur worden bepaald door de 17 verschillende autonome regio’s in Spanje. Elke regio heeft dus haar eigen wettelijke definiëring van vakantieverhuur. Algemene kenmerken van vakantieverhuur zijn evenwel een woning of appartement dat op (i) regelmatige basis, (ii) tegen vergoeding, (iii) voor korte periode’s, (iv) direct of indirect (met bemiddeling of exploitant) ter beschikking worden gesteld aan (v) huurders met vakantiedoeleinden. In het bijzonder is er sprake van een economische activiteit indien u publiciteit of reclame maakt voor uw pand en bijkomende diensten aanlevert. Denk hierbij bijvoorbeeld aan uw pand verhuren via een online verhuurplatform met de aanbieding van schoonmaakdiensten.
Lees meer over de regels van vakantieverhuur.
Besluit: beperkingen voor vakantieverhuur in Spanje
Op basis van de recente uitspraak kunnen Spaanse verenigingen van mede-eigenaars gemakkelijker vakantieverhuur verbieden. Het volstaat immers om beroep te doen op de in de statuten of reglementen frequent voorkomende beperkingen voor de exploitatie van een economische activiteit binnen het complex. De gevolgen voor eigenaars met een reeds bestaande verhuurlicentie zijn nog onduidelijk en zullen sterk afhangen van de concrete situatie binnen de vereniging van mede-eigenaars. Echter mag het duidelijk zijn dat kandidaat-investeerders de vereniging van mede-eigenaars best grondig doorlichten vooraleer zij tot aankoop overgaan.
