Als inwoner van België bent u verplicht om in uw aangifte personenbelasting te melden dat u buitenlands vastgoed bezit. U zal tevens een inkomen uit het buitenlands onroerend goed moeten aangeven, ongeacht of u al dan niet verhuurt. Daarom bespreekt dit artikel de Belgische belastingen op een tweede verblijf in Spanje.
Principe: inkomsten vrijgesteld in België, maar…
Het dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje bepaalt dat in principe enkel Spanje recht heeft om onroerend goed gelegen in Spanje te belasten. Dit betekent dat België uw tweede verblijf in Spanje niet mag belasten. Inkomsten uit Spaans vastgoed komen echter wel in aanmerking om het progressief tarief van de personenbelasting te bepalen. Dit noemt men progressievoorbehoud. Het kan dus zijn dan uw andere inkomsten hoger belast worden door het feit dat u een tweede verblijf in het buitenland bezit.
Hoe worden de belastbare inkomsten berekend?
Nadat u vastgoed gekocht heeft in Spanje, moet u binnen 4 maanden de actuele verkoopwaarde van de Spaanse woning doorgeven aan de fiscus. Dit kan per post, maar is gemakkelijker via Myminfin. Op basis van de verkoopwaarde berekent de fiscus een buitenlands kadastraal inkomen (hierna: buitenlands KI).
Hier vindt u meer informatie over de aangifte buitenlands KI.
U verhuurt uw tweede verblijf in Spanje niet
Voor residentieel vastgoed dient u het buitenlands KI te indexeren en te vermenigvuldigen met 1,4. U heeft geen kostenaftrek en u kan de in Spanje betaalde belastingen niet verminderen. U kan wel de interesten van een lening aftrekken.
Indien u de woning tijdens het huidige inkomstenjaar heeft aangekocht, mag u de belasting pro rata berekenen. Als u bijvoorbeeld de woning kocht op 1 december 2023, kan u de belasting berekenen op basis van 31/365.
Een voorbeeld: u heeft een tweede verblijf met een waarde van 400.000 euro. Het door de Belgische fiscus vastgestelde buitenlands KI komt (afgerond) op 1400 euro. In code 1106/2106 (vak III, A. 2) vult u 1400 euro in. Ook vult u punt B van vak III in. Het belastbaar onroerend inkomen voor 2023 is 1400 * 2,0915 indexatie x 1,4 = 4099,34 euro. Dit bedrag wordt daarna vrijgesteld met progressievoorbehoud. U moet dus geen extra 4099,34 euro betalen, maar uw andere inkomsten worden door die 4099,34 euro wel mogelijks (al dan niet gedeeltelijk) aan een hoger tarief belast.
U verhuurt uw tweede verblijf wel
Indien u uw tweede verblijf bemeubeld verhuurt, moet u een opsplitsing maken tussen de inkomsten uit het vastgoed en de inkomsten uit de meubels.
Onroerend gedeelte: Wanneer u een tweede verblijf verhuurt aan een particulier die noch geheel, noch gedeeltelijk een beroepswerkzaamheid vestigt in uw woning, wordt u voor wat betreft het onroerende gedeelte enkel belast op het geïndexeerde buitenlands KI vermenigvuldigd met 1,4. U heeft geen kostenaftrek, noch kan u in Spanje betaalde belastingen verminderen. U kan wel de interesten voor een lening aftrekken.
Als u zou verhuren aan een vennootschap, wordt u belast op de werkelijke huurinkomsten, verminderd met een kostenforfait van 40% (met maximum buitenlands KI x 2/3 x revalorisatie-coëfficiënt).
Roerend gedeelte: Het dubbelbelastingsvedrag tussen België en Spanje bepaalt dat roerende goederen belast mogen worden door België, tenzij de Spaanse fiscus een standpunt inneemt waarin zij uitgaat dat de mede-verhuring van meubels ook aanzien wordt als een onroerend inkomen. Voor zover wij weten, bestaat dergelijk expliciet standpunt niet.
De Belgische fiscus gaat er bij gemeubelde verhuur vanuit dat 40% van uw huurinkomsten bestaan uit roerende inkomsten. Deze roerende inkomsten worden verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 50%. Het tarief is 30%. In de aangifte kunt u de inkomsten aangeven in vak VII, B.
U kan evenwel in uw huurovereenkomst een andere verhouding opnemen. U neemt bijvoorbeeld op in de huurovereenkomst dat 20% van de totale huur betrekking heeft op de vergoeding voor het gebruik van de meubels. U moet deze verhouding echter kunnen verantwoorden op basis van de waarde van de inboedel en de waarde van de woning, bijvoorbeeld door facturen van de meubelwinkel.
Andere diensten: Wanneer u ook andere occasioneel extra diensten aanbiedt, bijvoorbeeld betalende schoonmaak, worden deze opbrengsten belast aan 33% als diverse inkomsten.
Een voorbeeld: U heeft uw tweede verblijf in Spanje bemeubeld verhuurd. Het buitenlands KI bedraagt 1.400 euro. De werkelijke ontvangen huur bedraagt 10.000 euro. U heeft in uw huurcontract geen opsplitsing gemaakt tussen de onroerende en roerende inkomsten.
Het onroerende gedeelte wordt op dezelfde manier belast als in het eerste voorbeeld. U geeft in de aangifte personenbelasting 1400 euro aan. Het belastbaar onroerend inkomen voor 2023 is dan 1400 * 2,0915 indexatie x 1,4 = 4099,34 euro. Dit bedrag wordt daarna vrijgesteld met progressievoorbehoud.
Het roerende gedeelte komt op 40% van 10.000 euro, namelijk 4.000 euro. Hiervan trekt u 2.000 euro forfaitaire kosten af. De belastbare basis is dan 2.000 euro, waarop u 30% belastingen betaalt, of 600 euro.
Wat met de Spaanse belastingen?
Ook in Spanje dient u het volledige huurinkomen aan te geven. De Spaanse belasting voor niet-inwoners voorziet voor residentiële verhuur door niet-inwonende particulieren aan particuliere huurders geen specifieke belastbare grondslag voor het roerend inkomen. Daarnaast zijn in de Spaanse personenbelasting afschrijvingen van de meubels maar mogelijk indien het contract de opsplitsing maakt tussen roerende en onroerende huur.
Teneinde dubbele belasting op meubels (het roerende gedeelte) te vermijden, raden we aan om, voor zolang de Spaanse fiscus zich niet expliciet uitspreekt over de belastbaarheid van niet-inwoners op mede-verhuring van meubels, enkel de inkomsten uit het onroerende gedeelte in Spanje aan te geven, op voorwaarde dat dit contractueel wordt vastgelegd en de verhouding overeenkomt met de economische realiteit.
Hier vindt u meer informatie over de Spaanse belastingen op huurinkomsten.
Bron: FOD Financiën
