België werd recentelijk veroordeeld voor de verschillende wijze van belasten tussen binnenlands vastgoed en buitenlands vastgoed. Residentieel vastgoed gelegen in België wordt immers gunstiger behandeld dan residentieel vastgoed in het buitenland. Het is nu de bedoeling dat de fiscus een kadastraal inkomen (KI) gaat toekennen aan vastgoed gelegen in het buitenland. Uiteraard is dit niet eenvoudig. Hoe zal de belasting op buitenlands vastgoed in praktijk werken? In dit artikel vindt u meer uitleg over het buitenlands KI.
Hoe gebeurt de schatting van het KI voor vastgoed in België?
Allereerst dienen we te begrijpen hoe de administratie vandaag het KI bepaalt. Hieronder lichten we de drie methodes toe.
1. Waardebepaling op basis van de perequatie
De eerste methode is de perequatie. Hierbij wordt elke woning in België om de tien jaar herschat op basis van het potentieel huurinkomen. U begrijpt dat dit een hele onderneming is. Daarom is de perequatie niet meer gangbaar sinds 1975. Ongetwijfeld zullen onze Belgische ambtenaren bereid zijn om woningen in Saint-Tropez, Marbella of Ibiza te gaan schatten. Maar we vrezen dat de federale overheid die budgetten niet ter beschikking heeft…
(wellicht zal een volgende perequatie digitaal zijn op basis van de verplichte registratie van huurcontracten en plaatsbeschrijvingen)
2. Waardebepaling op basis van vergelijking
De tweede methode is de vergelijking van een pand met de omliggende woningen in een gelijkaardige regio. Hierop wordt dan een tarief per vierkante meter op toegepast. Ook deze methode is niet evident voor buitenlands vastgoed. Het tarief is namelijk gebaseerd op een perequatie.
3. Waardebepaling op basis van de verkoopwaarde
Tot slot voorziet de wetgeving in artikel 478 WIB92 om woningen te schatten op de normale verkoopwaarde van een perceel op het referentietijdstip van de laatste perequatie. Dit betekent dat we de verkoopwaarde moeten omrekenen naar de verkoopwaarde in 1975. Hierop nemen we 5,3% om het KI te bekomen.
Keuze van het wetsontwerp voor buitenlands KI
De laatste methode is vanuit een praktisch oogpunt het meest realistisch. Daarom gaat de keuze uit naar de waardebepaling op de verkoopwaarde. Dankzij de automatische gegevensuitwisseling heeft België reeds veel informatie over uw vastgoed in het buitenland. De overheid zal ook gemakkelijk stavingsstukken kunnen opvragen, zoals bijvoorbeeld de notariële koopakte, facturen van renovatiewerken etc.
U zal dus de huidige verkoopwaarde moeten aantonen. Wellicht op basis van de koopakte voor recentere aankopen. Specifiek voor Spanje kunnen we ons mogelijks baseren op de minimale fiscale waarde van het onroerend goed. Spanje hanteert immers naast de valor catastral ook een minimale verkoopwaarde. Op basis van het aangifteformulier lijkt deze piste evenwel onwaarschijnlijk voor de verwerving van buitenlands vastgoed door middel van aankoop.
Eens we over een aanneembare verkoopwaarde beschikken, rekenen we deze waarde om naar de waarde in 1975. Op dit bedrag nemen we 5,30% om het finale KI te bekomen.
Hoe gebeurt de herberekening?
De herberekening naar 1975 gebeurt op basis van een correctiefactor die wordt bekomen door de rentevoet voor lineaire obligaties op 10 jaar. De correctiefactor voor inkomstenjaar 2020 bedraagt 15,036.
Concreet bedraagt het KI in 2020 van een woning van 300.000 euro dan: 300.000/15,036 *5,3% = 1.057,46 euro.
Wellicht zal de herberekening geautomatiseerd worden.
Dit bedrag zal u dan moeten aangeven in uw aangifte. Indien België een dubbelbelastingverdrag heeft (bv. Spanje, Portugal, Frankrijk) wordt dit KI vrijgesteld met progressievoorbehoud.
Vanaf wanneer is de nieuwe regeling van toepassing?
De nieuwe regeling is van toepassing vanaf aanslagjaar 2022, voor inkomsten verworven in 2021.
Indien u echter op 31 december 2020 eigenaar bent van buitenlands vastgoed, dient u voor 31 december 2021 aangifte te doen bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen (beter gekend als “het kadaster”). Mogelijks zal de belastingdienst u hiervoor ook contacteren. Op 15 juni 2021 hebben we bij Confianz de uitnodiging ontvangen om het buitenlands KI aan te geven via Myminfin of per post. We hebben gekozen voor de aangifte via MyMinfin.
Indien u vanaf 1 januari 2021 eigenaar wordt van buitenlands vastgoed, dient u binnen 4 maanden na verwerving aangifte te doen. U kunt dit formulier downloaden via de relevante pagina van de FOD Financiën.
Voor aanslagjaar 2021 blijft in principe de huidige regeling voor Belgische belastingen op buitenlands vastgoed. Zie hier voor Spanje en Portugal.
Hier vindt u meer uitleg over hoe u het formulier buitenlands KI kunt invullen.
Wat als u niet akkoord bent met uw buitenlands KI?
Op basis van de informatie die u aanlevert zal het kadaster het KI bepalen en u dit per aangetekend schrijven melden. Indien u hiermee niet akkoord bent, kunt u binnen twee maanden na betekening bezwaar indienen. Een bezwaar is pas ontvankelijk wanneer:
- het tijdig aangetekend werd verzonden;
- gericht is aan de ambtenaar belast met het vastellen van het KI (dienst met het adres vermeld op de eerste pagina op brief, bovenaan);
- er moet een tegenvoorstel voor het KI in vermeld worden.
De niet-afhaling van de betekening doet geen afbreuk aan de geldigheid van het KI. Enkel in geval van overmacht kunt u vragen om te herbetekenen.
Concrete impact op uw belastingen
België mag uw tweede verblijf in het buitenland niet zomaar belasten conform het dubbelbelastingverdrag. Inkomsten uit buitenlands vastgoed komen echter wel in aanmerking om het progressief tarief van de personenbelasting te bepalen. Dit is het progressievoorbehoud. Het KI zal dus mee gebruikt worden om uw tarief in de personenbelasting te berekenen.
Voor eigenaars die hun tweede verblijf in het buitenland verhuren aan particulieren is de nieuwe regeling belasting buitenlands vastgoed een goede zaak. Zij dienen hun werkelijke huuropbrengsten niet meer aan te geven, maar wel het buitenlands KI * 1,4.
Update 15/06/2021
