Vastgoed in Spanje via bankbeslag kopen wordt door veel cliënten als vreemd ervaren. Niet alleen zijn er aan de verkoopzijde verschillende partijen aanwezig, maar ook kan het pand als nieuwbouw belast worden. Dit artikel bespreekt een aantal ongewone omstandigheden die gepaard gaan bij de aankoop via bankbeslag.
De betrokken partijen
De eerste partij betrokken bij de verkoop is de juridische eigenaar van het onroerend goed. Doorgaans is dit een projectontwikkelaar die tijdens de crisis van 2009 failliet is gegaan. De curator (of een bewindvoerder) van de failliete onderneming beheert dan nog de verschillende panden in de portefeuille.
De tweede partij is een bank. De projectontwikkelaar heeft een hypothecaire lening afgesloten op de gronden ter financiering van de bouw. Hierdoor is de bank betrokken partij en nodig om de hypotheek op de woning te beëindigen.
De derde partij is SAREB. De Sociedad de Gestion de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria is een nationaal overheidsbedrijf van Spanje dat in 2012 werd opgericht ter ondersteuning van de banksector. In essentie is dit een bad bank met waardeloze hypotheken. SAREB koopt en beheert onbetaalde schuldvorderingen en hypotheken. In praktijk zal dus een afgevaardigde van SAREB aanwezig zijn bij de notaris om de betaling te ontvangen. U zal hem dan ook een Spaanse bankcheque overhandigen.
Lees meer over de mogelijke kosten van een Spaanse bankcheque.
Omwille van de verschillende partijen betrokken bij een koop via bankbeslag is er weinig ruimte tot onderhandeling. Belangrijk is dat de kosten verbonden aan de afwikkeling van de hypotheek niet naar u worden doorgeschoven. Deze zijn immers voor de failliete boedel.
Tien jaar oude nieuwbouw
Indien het bankbeslag voortkomt uit een failliete projectontwikkelaar, dient u er rekening mee te houden dat de woning als nieuwbouw wordt gekwalificeerd. Hoewel de woning al tien jaar oud kan zijn, werd het pand immers nooit bewoond. Dit heeft als gevolg dat u in plaats van registratierechten btw dient te betalen op de aankoop. Daarnaast is er nog een zegelrecht te betalen. Ook de kosten voor het inschrijven van uw titels in het kadaster zijn doorgaans hoger.
Lees meer over de bijkomende belastingen en kosten bij de aankoop van een woning in Spanje.
Tevens dienen dezelfde routine-onderzoeken als bij nieuwbouw te gebeuren. Dit houdt onder andere in dat de afgewerkte woning wordt vergeleken met de ingediende vergunningen. Het risico bestaat immers dat de woning niet (volledig) werd afgewerkt conform de initiële plannen, waardoor u geen conformiteitsattest kan krijgen. Een conformiteitsattest is noodzakelijk bij nieuwbouw om de koop te kunnen finaliseren.
Lees meer over nieuwbouw kopen in Spanje.
Eerste aansluiting nutsvoorzieningen
Een gevolg van lange leegstand van de nieuwbouw is dat er in de meeste gevallen geen aansluiting van water en elektriciteit zal zijn. Weet dat u dit pas kan regelen na het verlijden van de notariële akte. Ook dienen de elektriciteitsinstallaties gekeurd te worden vooraleer er een aansluiting kan worden voorzien (certificado de instalación eléctrica). Wij staan u hiermee bij, maar houd rekening dat de verwerking van de aanvraag even kan duren.
Bankbeslag kopen: te goedkoop
Tot slot komt het vaak voor dat de aankoopprijs van de woning als te laag wordt aanzien door de fiscus. De fiscus hanteert immers voor elke woning een bepaalde marktwaarde. Als zij van mening is dat u onder de marktwaarde heeft gekocht, zal de fiscus u vragen om extra registratierechten of btw te betalen. Dit systeem is vergelijkbaar met de controleschatting in België.
Lees meer over de controleschatting in Spanje.
Besluit
Een Spaanse woning via bankbeslag kopen kan zeker een goede zaak zijn, maar vergeet niet dat bankbeslag een bijzondere transactie is. Kopen via bankbeslag verschilt volledig van de aankoop van een onroerend goed in België. Daarnaast zijn er nog een aantal bijkomende risico’s.
Lees meer over de valkuilen bij bankbeslag.
Update januari 2021
