Naast de traditionele koop-op-plan, waarbij een woning wordt gekocht op basis van een standaardontwerp, bieden (vaak kleinschaligere) projectontwikkelaars ook op-maat-projecten aan. Denk bijvoorbeeld aan een gepersonaliseerde nieuwbouwvilla op plan in de Costa Blanca Noord.
Wat is een op-maat nieuwbouw in Spanje?
Bij een standaardontwerp wordt u eigenaar van zowel de grond als de constructie wanneer de woning klaar is. Voorafgaand doet u tussentijdse betalingen aan de ontwikkelaar, die gedekt worden door een bankgarantie. Indien de ontwikkelaar het project niet kan voltooien, kunt u een beroep doen op de bankgarantie om uw tussentijdse betalingen, vermeerderd met de wettelijke rente, terug te vorderen. Hier vindt u meer informatie over een koop-op-plan.
Bij op-maat-projecten wijkt men af van deze werkwijze. U koopt doorgaans eerst de grond en betaalt de resterende bedragen vervolgens aan de ontwikkelaar op basis van mijlpalen. Dit brengt het risico met zich mee dat de ontwikkelaar de woning niet afwerkt, waardoor u blijft zitten met een bouwgrond en een onafgewerkte woning. In deze bijdrage geven we vier tips om u contractueel in te dekken.
1. Het toepasselijke btw-tarief: 21% vs 10% bij op-maat nieuwbouw in Spanje
Het btw-tarief voor nieuw residentieel vastgoed bedraagt 10% bovenop de aankoopprijs. Indien u echter een bouwgrond koopt van een professionele verkoper, bedraagt het btw-tarief 21% op de koopprijs van de grond. Omdat u eerst de bouwgrond koopt en daarna de bouwwerkzaamheden betaalt, geldt in principe een tarief van 21% op de grondwaarde. U kunt echter aanspraak maken op het 10%-tarief als u kunt aantonen dat het bezit van de woning pas wordt overgedragen na oplevering. ‘Bezit’ betekent in dit geval dat de ontwikkelaar de controle over de woning behoudt tot de oplevering. Hieronder vindt u een aantal scenarios.
- Scenario 1: U koopt een project-op-plan op basis van een standaardontwerp en wordt eigenaar na oplevering. Het btw-tarief is 10%.
- Scenario 2: U koopt een bouwgrond van een professional en laat een woning bouwen door een aannemer. Het btw-tarief is 21% op de grond en 10% op de werken (mits minstens 50% van de bebouwde oppervlakte een residentiële bestemming heeft).
- Scenario 3: U koopt een bouwgrond van een ontwikkelaar die de woning niet oplevert. U betaalt 21% btw op de waarde van de grond.
- Scenario 4: U koopt een bouwgrond en de ontwikkelaar levert de woning volledig af. De inbezitname vindt pas plaats na oplevering. In dit geval betaalt u 10% btw op zowel de grond als de constructie.
Tip: Zorg ervoor dat in het contract wordt vastgelegd dat het bezit van de woning pas wordt overgedragen bij oplevering om een hoger btw-tarief te vermijden.
Hier leest u meer over de aankoopkosten van vastgoed in de Costa Blanca.
2. Geen bouwvergunning = geen aankoop
Controleer altijd of het project over een bouwvergunning beschikt. Indien deze nog niet is verleend, is het verstandig om de koopakte pas te ondertekenen nadat de vergunning is toegekend. Dit voorkomt dat u een bouwgrond koopt voor een project dat mogelijk niet realiseerbaar is.
Tip: Neem daarom een opschortende voorwaarde op in de koopovereenkomst die bepaalt dat de aankoop pas doorgaat na goedkeuring van de vergunning.
Hier vindt u meer informatie over een bouwgrond kopen in Spanje.
3. De betaaltermijnen: vermijd discussies
Bij een standaard koop-op-plan staan de betalingen los van de voortgang van de werken en worden ze volgens een vast schema uitgevoerd. Bij een op-maat-project zijn de betalingen doorgaans gekoppeld aan de realisatie van mijlpalen (bijvoorbeeld 20% bij afronding van de ruwbouw). Een architect attesteert dan de voortgang.
Tip: Definieer deze mijlpalen duidelijk in het contract om discussies over betalingsverplichtingen te voorkomen.
4. Garanties tegen faling en gebreken
Bij een standaard koop-op-plan bent u beschermd door een bankgarantie of verzekeringscontract. Indien de ontwikkelaar failliet gaat, krijgt u uw reeds uitgevoerde betalingen terug, inclusief rente. Bij een op-maat-project maken we een onderscheid tussen twee fasen:
- Voor het verlijden van de aankoopakte: Elke betaling die u voor de akte doet, moet gedekt zijn door een bankgarantie. In de praktijk zijn ontwikkelaars hier echter niet altijd toe bereid, hoewel wettelijk verplicht.
- Na het verlijden van de aankoopakte: Hierna vervalt de bankgarantie, omdat u eigenaar bent en de ontwikkelaar betaalt op basis van de voortgang van de werken.
Tip: Zorg ervoor dat de laatste betaling bij oplevering minimaal 16% van de totale prijs bedraagt. Dit reserveert 11% (= 21% – 10%) voor een eventuele btw-herziening indien de ontwikkelaar niet oplevert en 5% als retentie voor mogelijke gebreken binnen het eerste jaar. Deze 5% retentie is wettelijk geregeld indien de ontwikkelaar geen verzekering heeft voorzien voor gebreken gedurende het eerste jaar.
Besluit
Bij een op-maat-project loopt u doorgaans meer risico’s dan bij een standaard koop-op-plan. Door goede contractuele afspraken kunt u deze risico’s echter aanzienlijk beperken. Laat u daarom altijd adviseren door een expert bij dergelijke projecten.
