Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning bestaan er verschillende mogelijkheden om af te wijken van de stedenbouwkundige voorschriften. Zo kan u bijvoorbeeld onder bepaalde voorwaarden voorzien in een andere dakvorm. Of kan u de constructies anders inplanten dan wettelijk voorgeschreven. Ook kan u onder specifieke voorwaarden de functie van een bestaand gebouw aanpassen naar een functie die niet overeenstemt met de bestemmingsvoorschriften. In dit geval spreekt men van een zonevreemde functiewijziging.
Hier vindt u uitgebreide informatie over de mogelijkheden bij een zonevreemde woning.
Indien u een beroep wenst te doen op zulk een afwijking van stedenbouwkundige voorschriften, verplicht het Verzameldecreet Omgeving u voortaan om in bepaalde gevallen dit expliciet aan te geven bij het aanvragen van uw omgevingsvergunning. Ook zal u expliciet moeten aangeven op welke specifieke mogelijkheid tot afwijking u zich beroept. Eveneens moet u de afwijking van de stedenbouwkundige voorschriften uitdrukkelijk motiveren. Indien u een afwijking niet expliciet aanvraagt of motiveert terwijl dit wel verplicht is, mag het bestuur geen toepassing maken van de mogelijkheid tot afwijking. Huidig artikel bespreekt de impact van deze nieuwe verplichting op het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Meer informatie over de procedure voor het aanvragen van een omgevingsvergunning vindt u hier.
Hoe weet ik wanneer ik afwijk van stedenbouwkundige voorschriften?
Om te weten of u bij het aanvragen van een omgevingsvergunning afwijkt van de stedenbouwkundige voorschriften, dient u uiteraard eerst te weten welke voorschriften er van toepassing zijn.
De plaatsen waar deze voorschriften kunnen opgenomen zijn, zijn zeer divers.
Zo kunnen stedenbouwkundige voorschriften opgenomen zijn in:
- Het Gewestplan;
- Een gemeentelijk, een provinciaal en/of een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP);
- Een algemeen of een bijzonder plan van aanleg (APA of BPA);
- Voorschriften van een verkaveling van minder dan 15 jaar oud;
- Een gemeentelijke, een provinciale en/of een gewestelijke stedenbouwkundige verordening, bijvoorbeeld op het vlak van het minimum aantal te voorziene parkeer- en fietsstalplaatsen.
Weten welke voorschriften van toepassing zijn op uw perceel, is uiteraard slechts de eerste stap. Vervolgens zal u moeten nagaan of uw aanvraag hiervan afwijkt en of het mogelijk is om deze afwijking te laten vergunnen.
Opgelet: voor voorschriften van een verkaveling die meer dan 15 jaar oud is, geldt een bijzonder regime. Deze mogen in principe niet meer gebruikt worden als weigeringsgrond. Hierop wordt in dit blogbericht niet verder ingegaan.
In welke gevallen kan ik afwijken van stedenbouwkundige voorschriften?
De gevallen waarin u kan afwijken van stedenbouwkundige voorschriften zijn wettelijk bepaald.
De wettelijk voorziene mogelijkheden om af te wijken van stedenbouwkundige voorschriften zijn de volgende:
- de mogelijkheid om beperkt af te wijken van voorschriften over de afmetingen van een perceel, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen (artikel 4.4.1 VCRO);
- het uitvoeren van stabiliteitswerken (artikel 4.4.2 VCRO);
- het bouwen van een woning tegen een bestaande wachtgevel in woonreservegebied (artikel 4.4.3 VCRO);
- het sociaal-cultureel of recreatief medegebruik (artikel 4.4.4 VCRO);
- het medegebruik inzake natuurschoon (artikel 4.4.5 VCRO);
- de mogelijkheid om af te wijken van stedenbouwkundige voorschriften in geval van handelingen aan een beschermd monument of binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht, een cultuurhistorisch landschap of een archeologische site (artikel 4.4.6 VCRO);
het uitvoeren van bepaalde handelingen van algemeen belang (artikel 4.4.7 VCRO); - bepaalde handelingen in industriegebied (artikel 4.4.8/1 VCRO);
- het voorzien van stallen voor weidedieren (artikel 4.4.8/2 VCRO);
- het voorzien van windturbines of andere installaties voor de productie van energie (artikel 4.4.9 VCRO);
- de mogelijkheid om af te wijken van de voorschriften van een bijzonder plan van aanleg (BPA) dat ouder is dan 15 jaar (artikel 4.4.9/1 VCRO);
- de basisrechten voor zonevreemde constructies en de zonevreemde
- functiewijzigingen (artikel 4.4.10 t.e.m. 4.4.23 VCRO);
- de regeling inzake het planologisch attest (artikel 4.4.24 t.e.m. 4.4.29 VCRO).
Voor elk van deze mogelijkheden gelden op zich dan weer specifieke voorwaarden waaraan voldaan dient te zijn. Ook dit zal u moeten aantonen en motiveren.
Ook kan het zijn dat een mogelijkheid tot afwijking specifiek is ingeschreven in de voorschriften zelf. In dit geval zal u moeten voldoen aan de specifieke voorwaarden die in die voorschriften zelf zijn opgenomen om van deze mogelijkheid tot afwijking gebruik te maken.
Indien u meerdere afwijkingen wenst te combineren, zal u voor elke afwijking afzonderlijk moeten aantonen dat u voldoet aan alle voorwaarden.
Wanneer dien ik de afwijking van de stedenbouwkundige voorschriften uitdrukkelijk aan te vragen en te motiveren?
U dient de afwijking van de stedenbouwkundige voorschriften enkel gemotiveerd aan te vragen indien u gebruik maakt van de hierboven opgesomde wettelijk voorziene mogelijkheden.
Wanneer u beroep wenst te doen op een mogelijkheid tot afwijking voorzien in de stedenbouwkundige voorschriften zelf, is dit niet verplicht. Zulk een verplichting zal echter vaak wel in de voorschriften zelf opgelegd zijn. Echter zelfs indien zulk een verplichting niet opgelegd is, is het nog steeds aan te raden hierover een motivatie op te nemen bij het aanvragen van een omgevingsvergunning. Op deze manier vermijdt u dat het bestuur uw aanvraag weigert louter omwille van de strijdigheid met de stedenbouwkundige voorschriften.
Lees hier meer over wat u kan doen bij een weigering omgevingsvergunning.
Het bestuur is immers niet verplicht uit zichzelf na te gaan of er gebruik gemaakt kan worden van een afwijking. Ook vermijdt u zo eventuele discussies bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen dat de aanvraag tot afwijking niet ter inzage gelegen zou hebben tijdens het openbaar onderzoek.
Meer informatie over het verloop van het openbaar onderzoek vindt u hier.
Wat indien ik de afwijking van de stedenbouwkundige voorschriften vergeten te vermelden ben in mijn aanvraag?
De gevolgen indien u vergeten bent de afwijking van de stedenbouwkundige voorschriften te vermelden in uw aanvraag, verschillen per situatie.
Indien u beroep wenst te doen op de wettelijk voorziene mogelijkheden tot afwijking en u vergeten bent dit te vermelden in uw aanvraag, is het bestuur in principe verplicht om uw aanvraag te weigeren. Wel kan u tijdens de looptijd van uw aanvraag zulk een verzoek aan uw aanvraag toevoegen. Best is dan wel om te vragen om over deze aanvraag tot afwijking een nieuw openbaar onderzoek te laten organiseren. Op deze manier vermijdt u opnieuw eventuele discussies bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen dat de aanvraag tot afwijking niet ter inzage gelegen zou hebben tijdens het openbaar onderzoek.
Let hier evenwel mee op: het aantal keren dat u kan vragen om een nieuw openbaar onderzoek te organiseren, is beperkt. Zijn deze mogelijkheden uitgeput, zal u een nieuwe aanvraag moeten indienen waarin u de afwijking wel gemotiveerd aanvraagt.
Het decreet over de modulaire omgevingsvergunning voorziet in een grondige wijziging van de procedure voor het aanvragen van een omgevingsvergunning. Mogelijks wijzigt dit decreet ook de mogelijkheden voor het laten organiseren van een nieuw openbaar onderzoek. Wanneer deze regelgeving in werking zal treden, staat evenwel nog niet vast. Tot dan dient u er rekening mee te houden dat het aantal keren dat u om een nieuw openbaar onderzoek kan vragen, beperkt is.
Indien u beroep wenst te doen op een mogelijkheid tot afwijking voorzien in de voorschriften zelf en u vergeten bent dit te vermelden in uw aanvraag, is het bestuur enkel verplicht om de aanvraag te weigeren indien dit voorzien is in de voorschriften zelf.
Echter is het zoals hierboven aangegeven wel steeds aan te raden om de afwijking gemotiveerd aan te vragen. Zo vermijdt u dat het bestuur uw aanvraag weigert louter omwille van het afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften. Ook vermijdt u zoals hierboven aangegeven hierdoor discussies bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Zulk een motivatie kan u steeds toevoegen tijdens de looptijd van uw aanvraag. Ook in dit geval zal het mogelijks aangewezen zijn om hierover een nieuw openbaar onderzoek te laten organiseren.
Conclusie: afwijken van stedenbouwkundige voorschriften
Weten welke voorschriften van toepassing zijn op uw aanvraag, kan een bijzonder complexe aangelegenheid zijn. Zeker wanneer u in rekening brengt dat niet alleen de gemeente regels kan uitvaardigen, maar ook de provincie of het Vlaamse Gewest. Vervolgens zal u moeten nagaan of uw aanvraag hiervan afwijkt en of het mogelijk is om deze afwijking te laten vergunnen. Bovendien moet u in sommige gevallen ook zelf bepalen op welke specifieke mogelijkheid tot afwijking u zich wenst te baseren en dient u deze afwijking uitdrukkelijk te motiveren. Anders loopt u immers het risico dat het bestuur uw aanvraag weigert. Dit is niet steeds even eenvoudig. Het advies is dan ook om u hiervoor te laten adviseren door een specialist ter zake. Onze advocaat omgevingsrecht kan u hiermee bijstaan.
Wenst u voor uw aanvraag omgevingsvergunning af te wijken van stedenbouwkundige voorschriften? Of weet u niet goed welke voorschriften van toepassing zijn of hoe u dit moet aanpakken? Neem dan gerust contact op met onze advocaat omgevingsrecht. Deze staat u bij met vergunningsaanvragen voor heel Vlaanderen.
