Een beding van aanwas in een aankooptransactie is een nuttig instrument voor successieplanning, waarbij de langstlevende partij volledige eigenaar wordt van de woning. Denk bijvoorbeeld aan het bevoordelen van uw partner of familie.
Wat is een beding van aanwas of een tontine voor vastgoed?
Een beding van aanwas of tontine is een overeenkomst waarin twee of meer personen hun onverdeelde aandeel in een bepaald goed overdragen aan de andere partij(en) onder de opschortende voorwaarde dat deze andere partij het langst leeft. De afstand en overdracht van het aandeel in het goed van de ene partij aan de andere partij gebeurt in ruil voor een “kans”, waardoor een beding van aanwas kwalificeert als kanscontract.
Een voorbeeld. Patrick en Elke kopen elks 50/50 een woning en nemen een beding van aanwas op in de notariële akte. De langstlevende partner verkrijgt het aandeel van de overledene. Stel dat Patrick eerst overlijdt, verwerf Elke het aandeel van Patrick en wordt zij voor 100% eigenaar.
Hoe wordt er in Vlaanderen naar een beding van aanwas of tontine gekeken?
Er zijn twee mogelijkheden. Een beding van aanwas of tontine kan kwalificeren als een kanscontract met een tegenprestatie wanneer de kansen evenwichtig zijn. De betrokken partijen dienen een gelijkaardige levensverwachting en inbreng te hebben.
Het beding van aanwas of tontine kan ook kwalificeren als een kanscontract zonder tegenprestatie. Dit is in feite een schenking. Er is bijvoorbeeld een groot leeftijdsverschil , één van de partijen heeft een ernstige ziekte of één van de partijen heeft een gevaarlijke job.
Een voorbeeld: Patrick is 35 jaar en Elke is 89 jaar en sluiten bij de aankoop van een woning een beding van aanwas af. Het is realistisch, wellicht waarschijnlijk, dat Elke minder lang zal leven dan Patrick. Er is dan sprake van een kanscontract zonder tegenprestatie. Elke schenkt eigenlijk haar aandeel in de woning aan Patrick.
Wat zijn de fiscale gevolgen in Vlaanderen?
Indien u vastgoed koopt in Vlaanderen met een beding van aanwas en dit kwalificeert als een kanscontract met tegenprestatie, is er in principe een verkooprecht verschuldigd op de helft van de waarde van het onroerend goed. Heden bedraagt het tarief voor een woning andere dan de enige en eigen woning in principe 12%. Voor vastgoed in het buitenland is er geen verkooprecht in België verschuldigd.
Indien u evenwel vastgoed koopt in Vlaanderen met een beding van aanwas en dit kwalificeert als een kanscontract zonder tegenprestatie, is er in principe sprake van een schenking onder opschortende voorwaarde van vooroverlijden. Hier geldt dan de erf- en schenkbelasting. Voor vastgoed in het buitenland is er geen Vlaamse schenkbelasting van toepassing op voorwaarde dat de schenking niet wordt geregistreerd in België.
Wat met een beding van aanwas of tontine in Spanje?
Een beding van aanwas of tontine wordt in Spanje aanzien als een overeenkomst om een toekomstige erfenis te regelen. Dergelijke clausules of overeenkomsten zijn naar Spaans recht principieel verboden.
In Catalonië is een beding van aanwas evenwel mogelijk conform de artikelen 44 – 47 van de Catalaanse Código de Familia. Volgens deze artikelen kunnen echtgenoten gehuwd onder het stelsel van scheiding van goederen een beding van aanwas afsluiten bij de aankoop van een woning. De Catalaanse rechtspraak heeft de interpretatie uitgebreid naar gehuwden onder het stelsel van gemeenschap van goederen en wettelijk samenwonende partners.
Het beding van aanwas of tontine eindigt automatisch bij het einde van de relatie. De Catalaanse wetgeving vereist geen bijzondere voorwaarden zoals een gelijkwaardige levensverwachting om geldig te zijn.
Zijn er andere mogelijkheden?
Ja. Een tontine wordt in Spanje aanzien als een onderdeel van het erf- en huwelijksvermogensrecht. Er is rechtsleer die erkent dat een tontine wel mogelijk is conform het recht van het land van de woonplaats van de kopers of (met erfrechtkeuze) het recht van het land van nationaliteit. Er is dus geen beperking tot Catalonië.
In België is een beding van aanwas of tontine uiteraard mogelijk en een courante praktijk. Hierdoor kunnen Belgische kopers in theorie wel kopen met een tontine op basis van de Belgische wetgeving. Belgische kopers dienen dan in Spanje aan te tonen dat de Belgische regelgeving dergelijke clausule toelaat, bijvoorbeeld middels een verklaring van een Belgische notaris.
Let op: een tontine wordt zelden toegepast in de Spaanse praktijk. Niet alle, eigenlijk zeer weinig, Spaanse notarissen hebben ervaring met een beding van aanwas of tontine. De instrumenterende Spaanse notaris van de aan- en verkooptransactie moet de clausule eerst aanvaarden.
Wat met de belastingen?
Met een beding van aanwas of tontine betaalt de langstlevende partner het registratierecht (ITP) op het aandeel van de overleden partner.
Besluit: beding van aanwas of tontine in Spanje
Belgische kopers kunnen in theorie een beding van aanwas of tontine opnemen in hun koopovereenkomst. Belangrijk is de vermelding ‘in theorie’. Zeer weinig notarissen in Spanje zijn bekend met deze constructie en het is mogelijk dat zij weigeren om het beding van aanwas of tontine op te nemen in koopakte.
