Net zoals in België zijn er in Spanje meerdere type overeenkomsten om een woning aan te kopen. Dit artikel bespreekt de verschillende overeenkomsten voor Spanje.
Een reservatiecontract
We hebben al veer geschreven over het reservatiecontract (contrato de reserva of contrato de opción de compra). Deze overeenkomst komt dan ook in praktijk veel voor. Met een reservatiecontract zorgt u ervoor dat de verkoper de woning gedurende een afgesproken periode niet meer te koop kan aanbieden aan derden.
In ruil voor deze reservatie betaalt u doorgaans een waarborgsom. Binnen de reservatieperiode kunt u de nodige juridische en eventueel bouwtechnische onderzoeken laten uitvoeren. Als er zich dan juridische of technische gebreken voordoen, kunt u de waarborgsom integraal recupereren. Als de koop doorgaat, maakt de waarborgsom deel uit van de koopprijs. Deze waarborgsom gaat evenwel verloren indien u de koop zonder geldige redenen annuleert.
Een reservatie komt dus neer op een optie. Bij een reservatie is de koper immers niet gebonden om de koop voort te zetten. Dit is aan te raden in situaties waarbij de juridische en/of technische situatie van de woning moet worden onderzocht.
Hier vindt u meer informatie over het reservatiecontract.
Een aan- en verkoopbelofte
Een aan- en verkoopbelofte (contrato de promesa de compra-venta) gaat verder dan een loutere reservatie of optie. Met een belofte komen de partijen overeen om binnen een bepaalde termijn over te gaan tot de effectieve koop. Dit is dus een bindende overeenkomst, maar kan voorafgegaan worden aan de compromis.
Bij ondertekening van de belofte betaalt de koper een voorschot van 1% of 2% van de koopprijs. Dit voorschot is in de regel niet recupereerbaar. In tegenstelling tot een reservatie, heeft de koper bij wanprestatie van de verkoper de mogelijkheid om:
- de koop juridisch af te dwingen via de rechtbank;
- of een schadevergoeding te eisen.
De schadevergoeding voor de verkoper komt normaal gezien overeen met het voorschot. De koper kan het dubbele van de reeds betaalde sommen vorderen.
Het voordeel van een belofte is dat de koper juridisch zeker is dat de koop zal doorgaan. Dit is bijvoorbeeld interessant wanneer de koper een goede prijs heeft bekomen en de opportuniteit niet wenst te verliezen.
Waar op letten bij de aankoop van een woning in Spanje?
De compromis
De compromis is de bindende koopovereenkomst (contrato de arras) zoals wij die in België kennen. Hierbij worden bindende afspraken over de koop-verkoop gemaakt en koopt u de woning definitief. Bij de compromis wordt er een aanbetaling gestort van doorgaans 10% van de aankoopprijs, verminderd met de eventuele waarborgsom.
Wat als de koop niet doorgaat omwille van een eenzijdige beëndiging? Dan voorzien de Spaanse wetgeving en rechtspraak in een aantal mogelijkheden.
De eerste mogelijkheid is dat de aanbetaling niet wordt aanzien als schadevergoeding bij wanprestatie (arras confirmatorias). De schadevergoeding staat los van de aanbetaling. De benadeelde partij moet zijn werkelijke schade aantonen. In dit geval kan de benadeelde partij de afhandeling van de transactie ook afdwingen.
De tweede mogelijkheid laat toe dat de aanbetaling wordt vastgesteld als schadevergoeding (arras penales). Indien de koper het contract eenzijdig opzegt, verliest hij de volledige aanbetaling. Indien de verkoper het contract opzegt, heeft de koper het recht op het dubbele van de aanbetaling. Beide partijen kunnen ook de transactie gerechtelijk afdwingen.
Tot slot de derde mogelijkheid: indien de koper de overeenkomst opzegt, verliest hij zijn aanbetaling. Als de verkoper de overeenkomst opzegt, dient hij het dubbele van de aanbetaling te betalen (arras penitenciales zoals geregeld in artikel 1454 van het Spaans burgerlijk wetboek). Belangrijke voorwaarde: er is geen mogelijkheid om de koop af te dwingen. In praktijk is deze contractvorm gebruikelijk om als buitenlander in Spanje een huis te kopen.
Compromis is niet verplicht
Weet dat het niet verplicht is om in Spanje met een compromis te werken. In theorie kunt u na het bereiken van overeenstemming over het onroerend goed en de prijs direct naar de notaris. Bij sommige dossiers wordt de compromis bijvoorbeeld overgeslagen na reservatie om tijd te winnen.
In theorie kunt kunt u al naar de notaris vanaf u een akkoord heeft over het onroerend goed en de prijs. Uiteraard is deze piste niet aan te raden.
Huurkoop of huur met koopoptie
Een huurkoop is een overeenkomst waarbij de koper de woning voor een afgesproken termijn huurt, en later tot aankoop zal gaan. De huur wordt dan geheel of gedeeltelijk verrekend met de uiteindelijke koopprijs. Deze contractvorm is handig in een situatie waarbij de koper reeds voor het verlijden van de akte de woning wenst te bewonen. Bijvoorbeeld: de koper dient zijn huidige woning te verlaten en heeft dringend onderdak nodig.
Een andere contractvorm is huur met koopoptie (contrato de arrendamiento con opción de compra). Hierbij heeft de huurder na het verstrijken van de afgesproken huurperiode de optie om de woning al dan niet te kopen. Bij deze contractvorm is voorzichtigheid geboden. Wat gebeurt er bijvoorbeeld als de huurder de koopoptie niet licht, maar het huis wel blijft bewonen? Om conflicten te vermijden, is het belangrijk dat er duidelijke afspraken worden gemaakt.
Kopen met verhuurgarantie
In dit scenario koopt u het onroerend goed hoofdzakelijk als investering. Bij aankoop geeft u het onroerend goed onmiddellijk in beheer van een verhuurbedrijf. Deze firma garandeert u een afgesproken huurrendement. Vaak zult u zelf het onroerend goed slechts enkele weken per jaar mogen gebruiken.
Lees meer over kopen met verhuurgarantie.
Een huis in Spanje kopen: de notariële akte
In een Spaanse notariële akte stelt de notaris enkel de voornaamste afspraken tussen koper en verkoper vast. Wie zijn de partijen, over welk onroerend goed gaat het, wie koopt welke titels, wat is de prijs en hoe wordt de prijs betaald? Zo wordt er bijvoorbeeld niet opgenomen wie verantwoordelijk is voor bouwovertredingen. Dergelijke afspraken worden in de compromis geregeld. Ook vermeldt de akte geen afspraken tussen de kopers onderling.
Weet dat een Spaanse notaris u niet adviseert. Hier vindt u meer informatie over de rol van de notaris in Spanje.
Heeft u vragen over in Spanje een huis kopen? Neem dan gerust contact op via het onderstaande formulier of kom alvast te weten waarop u moet letten bij een aankoop in Spanje.
