Een nieuwbouw appartement kopen in Spanje verloopt anders dan nieuwbouw kopen in België. Daarom vindt u in dit artikel alvast 5 belangrijke aandachtspunten.
Hier vindt u 5 tips voor een koop op plan in Spanje.
1. Bescherm uw betalingen: controleer de bankgarantie
Het belangrijkste verschil tussen de aankoop van nieuwbouw in Spanje en België is de datum van het verlijden van de akte. In België wordt u eerst eigenaar van de grond, zodat u door het recht van de natrekking eigenaar wordt van alle constructies bovenop de grond. Bovendien betaalt u de promotor naar gelang de werken vorderen. Op die manier is uw risico beperkt.
In Spanje gaat u pas naar de notaris wanneer de nieuwbouw werd opgeleverd en ingeschreven. Dit zorgt ervoor dat u geen eigendomstitel heeft tijdens de bouw van het project. Ook zijn de tussentijdse betalingen in principe voorzien op voorafgaandelijke vastgelegde data. En die data lopen niet per se gelijk met de voortgang van de gerealiseerde werken.
Om uw tussentijdse betalingen te beschermen is een Spaanse bankgarantie cruciaal. Hoewel wettelijk verplicht, stellen we vast dat het afdwingen van een bankgarantie in praktijk geen evidentie is. Zo zijn er nog steeds projecten waarbij de promotor geen bankgarantie heeft afgesloten. Zeker in corona-tijden is dit geen gewenste situatie.
Daarom de eerste tip bij een nieuwbouw appartement kopen in Spanje: laat nakijken dat elke individuele betaling aan de promotor wordt gedekt door een bankgarantie. In geval dat een betaling niet wordt beschermd, kunt u de verdere betalingen staken tot ofwel oplevering of tot de bankgarantie wordt gepresenteerd.
Lees meer over de bankgarantie in Spanje.
2. Laat de koopovereenkomst nakijken
Bij een koop op plan zal de Spaanse promotor vaak clausules bedingen die hem de mogelijkheid geven om het project na aankoop nog te wijzigen. Deze clausules zijn vaak noodzakelijk. Indien er zich bijvoorbeeld een overmachtssituatie voordoet, moet de promotor in staat zijn om de plannen te veranderen. Natuurlijk mag deze wijzigingsclausule niet te verregaand zijn. Er mag geen afbreuk zijn aan de kwaliteit en de functionaliteit van het ontwerp waarmee u instemde.
Hier vindt u meer informatie over wijzigingsclausules bij een koop op plan.
3. Controleer de opleveringsdocumenten
Eens de constructies klaar zijn, dienen er nog een aantal stappen te gebeuren vooraleer u de notariële koopakte kunt tekenen. Eerst moet de gemeente bevestigen dat de woning werd gebouwd conform de vergunning en de stedenbouwkundige voorschriften. Ook moet de promotor een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering afsluiten. Belangrijk is dat de promotor het project onderverdeeld in individuele percelen. Indien uw perceel niet correct werd ingeschreven, gaat u bij een latere verkoop problemen ondervinden. U bent dan mogelijks niet ingeschreven als juridisch eigenaar. Een latere regularisatie dringt zich dan op.
Indien één van de bovenstaande punten niet in orde is, kan de afspraak bij de notaris niet doorgaan. Om dan druk uit te oefenen, is uw enige optie de laatste betaling achterhouden tot de promotor al zijn verplichtingen heeft voldaan. Pas als we dit bevestigen, kunt u de notariële akte verlijden en een Spaanse bankcheque uitschrijven.
4. Ingebruikname
Na het verlijden van de koopakte kunt u de woning nog niet onmiddellijk betrekken. De aansluiting van de nutsvoorzieningen duurt immers zo’n 14 tot 30 dagen. Daarnaast heeft de promotor nog tijd om de restpunten in orde te maken.
5. Btw op meerwerken en extra’s
Indien u van plan bent om extra’s of meerwerken te bestellen bij de aankoop van uw nieuwbouw in Spanje, is het aan te raden om deze werken op te nemen in de aankoopakte. Op die manier geniet u van het tarief van 10% btw in plaats van 21%. Hier vindt u alvast meer informatie over btw bij nieuwbouw in Spanje.
Lees meer over elke stap in het koopproces van een nieuwbouw in Spanje.
