Door de toeristische wetgeving is verhuren in de Balearen (Ibiza, Mallorca, Menorca, Formentera) niet altijd mogelijk. Deze wetgeving legt immers strikte regels op aan huizeneigenaars. Daarom zal dit artikel meer uitleg geven over de verhuurwetgeving in de Balearen.
Opgelet: tot 2026 zijn er geen nieuwe verhuurlicenties in de Balearen meer mogelijk.
Wanneer is er sprake van toeristische verhuur een actividad turística de estancias turísticas en viviendas?
U valt onder de toeristische wetgeving vanaf u (1) de volledige woning verhuurt voor (2) periodes korter dan één maand.
U mag dus geen kamers verhuren.
In tegenstelling tot sommige andere autonome regio’s kunt u dus niet gebruikmaken van het regime van gemene huur voor periodes korter dan één maand.
Voor huurperiodes langer dan één maand, kunt u gebruik maken van het gemene huurregime. Dit echter op voorwaarde dat u geen marketingkanalen (canales de oferta turística) inschakelt, waaronder verhuurbedrijven en websites (bv. bookings.com). Ook als u de woning kosteloos ter beschikking stelt aan vrienden of familie heeft u geen licentie nodig.
In praktijk verhuurt u dus een toeristische woning vanaf dat u huurovereenkomsten sluit korter dan één maand. In dat geval dient u een verhuurlicentie aan te vragen.
Categorieën van toeristische woningen
Er zijn drie categorieën die kwalificeren als toeristische woning. Allereerst heeft u de eengezinswoningen of villa’s. De verhuurlicenties uitgereikt voor eengezinswoningen zijn onbeperkt in de tijd geldig en u kunt hiermee elke dag van het jaar verhuren.
De tweede categorie heeft betrekking tot de meergezinswoningen. De verhuurlicenties voor deze categorie is vijf jaar geldig, maar verlengbaar. Tevens zijn deze woningen gedurende het gehele jaar verhuurbaar.
Tot slot bestaat de derde categorie uit woningen die functioneren als gezinswoning of vaste verblijfplaats. Dit zijn woningen waarbij de eigenaar er zijn domicilie heeft. De verhuurlicentie is eveneens 5 jaar geldig en hernieuwbaar, maar men kan deze woning slechts maximaal 60 dagen per jaar verhuren.
Technische eisen
Belangrijkste eis voor het onroerend goed is het beschikken over het conformiteitsattest (Cédula de habitabilidad).
Andere voorwaarden zijn:
- er moet minstens één badkamer zijn per vier plaatsen;
- de woning moet minstens vijf jaar in gebruik zijn als residentieel vastgoed;
- vrij van bouwovertredingen;
- individuele meters voor water, gas en elektriciteit;
- epc-attest.
Daarenboven zijn er nog specifieke voorwaarden per categorie van woning én eiland.
Toeristische zones
In een aantal situaties komt uw onroerend goed niet in aanmerking voor een verhuurlicentie. Zo zal u geen recht hebben op een verhuurlicentie als de woning is gelegen in beschermd natuurgebied of in een beperkte zone (Planes de Intervención en Ámbitos Turísticos/Planes Territoriales Insulares). Deze zones kunnen ook een maximum aantal dagen verhuurbaarheid vastleggen.
Een verhuurlicentie kopen?
Een verhuurlicentie is gebaseerd op het aantal personen dat er in uw woning kunnen verblijven zoals vermeld in de het conformiteitsattest van de woning; de accommodatiecapaciteit. Op basis van de accomodatiecapaciteit kunt u plazas/plaças kopen bij de verantwoordelijke instantie van het eiland. In Mallorca is dit bijvoorbeeld de Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos. De kostprijs gaat vanaf zo’n 300 euro tot 4.200 euro per plaza, afhankelijk van de categorie en het eiland.
U bent verplicht om evenveel plazas te kopen als de accomodatiecapaciteit toelaat. Indien u bijvoorbeeld een woning heeft met een capaciteit voor 8 personen, heeft u 8 plazas nodig.
Het aantal beschikbare plazas ligt vast. In Ibiza is dit bijvoorbeeld 20.500. Wanneer er geen plazas meer beschikbaar zijn, kunt u niet toeristisch verhuren.
Verhuren in de Balearen: hoe vraag ik de verhuurlicentie aan?
De eerste stap is nagaan of de woning voldoet aan alle technische eisen. Daarna kunt u bij de gemeente navragen of de woning is gelegen in een geschikte zone om te verhuren. U ontvangt dan een Certificado municipal acreditativo. Vervolgens dient u het benodigde aantal plazas aan te kopen. Tot slot vraagt u met het (elektronische) formulier declaración responsable de inicio de la actividad turística uw registratienummer aan, samen met de verklaring dat uw woning voldoet aan alle eisen van de toeristische wetgeving (Modelo del plan de modernización y calidad ofwel formulier Anexo 6).
Vanaf indiening van deze documenten, kunt u starten met de verhuuractiviteit.
U dient het registratienummer duidelijk te afficheren aan de woning en te vermelden op alle gebruikte marketingkanalen. Gasten moet u aanmelden bij het lokale politiekantoor. Tevens heeft u een verzekering nodig voor lichamelijke en materiële schade van gasten voor minstens 300.000 euro.
Als u verhuurt zonder verhuurlicentie, riskeert u boetes van 20.000 tot 40.000 euro.
U kunt maximaal drie onroerende goederen verhuren.
Besluit
Indien u overweegt om te investeren in de Balearen, is het belangrijk dat u de stedenbouwkundige situatie van de woning laat nagaan. Zo weet u vooraleer u aankoopt of u al dan niet zal kunnen verhuren.
