Artikel niet up-to-date met regelgeving van 2023.
Vanaf 6 maart 2019 gelden er andere regels voor woninghuur in Spanje. Met woninghuur bedoelen we huurcontracten waarbij de huurder zijn permanente verblijfplaats of domicilie vestigt in de gehuurde woning. Kortom: als u verhuurt aan Spaanse residenten.
Dit artikel zal kort de belangrijkste punten bespreken van woninghuur in Spanje.
Duurtijd
Tenzij anders overeengekomen, wordt de duurtijd gevestigd op 1 jaar. Als de duurtijd korter is dan 5 jaar, heeft de huurder echter het recht om een verlenging van de duurtijd te vragen, dit tot 5 jaar. Dit betekent dat u als eigenaar- natuurlijke persoon de huurder moet toestaan om nog 5 jaar te blijven huren. Na afloop van de verplichte verlenging, is er evenwel een stilzwijgende verlenging mogelijk tot 3 jaar.
Op de verplichte verlenging geldt er één uitzondering. Na het eerste jaar kan de eigenaar-natuurlijke persoon besluiten om zelf in de woning te verblijven of toe te wijzen aan een familielid. Er geldt dan een opzeg van twee maanden. Deze uitzondering dient expliciet opgenomen te worden in de huurovereenkomst.
Indien u verhuurt via een vennootschap, is de verplichte verlenging 7 jaar met een stilzwijgende verlenging van 3 jaar.
Huurbedrag
Het huurbedrag is vrij overeen te komen. Betaling van de huur dient plaats te vinden binnen de eerste 7 dagen van de maand.
Er is ook een jaarlijkse indexatie op basis van de Spaanse consumentenindex.
Borgsom
De borgsom bedraagt één maand huur. Dit kan niet worden verhoogd, ook al komt u een ander bedrag overeen.
Maandelijkse kosten
De maandelijkse kosten zoals gas, water en elektriciteit zijn voor de huurder. In principe zijn de IBI en de gemeenschappelijke kosten voor de verhuurder, tenzij anders overeengekomen.
Lees meer over de kosten van een woning in Spanje.
Renovatiewerken
Als de verhuurder echter grote verbeteringswerken aanvangt, mag hij de huurprijs verhogen. Kleine renovatiewerken zijn eveneens voor de verhuurder. De huurder heeft recht op compensatie als de renovatiewerken langer duren dan 20 dagen.
Verkoop van het onroerend goed
In geval van verkoop zal de huurder de woning kunnen blijven betrekken tot het huurcontract verstrijkt. In het verleden had de huurder nog een voorkooprecht.
Registratiebelasting
De registratiebelasting die bij het tekenen van het huurcontract is verschuldigd, werd geschrapt.
Contractbreuk
In een aantal gevallen kan de overeenkomst verbroken worden door de verhuurder. Denk aan wanbetaling, opzettelijke schade, wijzigen van domicilie of bestemming, exploitatie van een illegale activiteit etc. Dit verloopt echter via een gerechtelijke procedure voor een Spaanse rechtbank.
Besluit
Als buitenlander verhuren aan Spaanse residenten is niet zonder risico. Door de verplichte verlenging van de huurtermijn zult u de huurder immers niet zomaar kunnen uitzetten. Daarnaast zullen de Spaanse rechtbanken bevoegd zijn om eventuele geschillen op te volgen. De kosten van een procedure in Spanje kunnen dan hoog oplopen.
Daarom is het interessanter om te opteren voor gewone huur. Dit is een huurregime waarbij de huurder zijn domicilie niet vestigt in de huurwoning. De huurder heeft met andere woorden niet de intentie om permanent te verblijven in de huurwoning. Denk aan expats, (erasmus)studenten, overwinteraars etc.
Lees meer over gemene huur in Spanje.
