De compromis in Spanje is net zoals in België een bindende overeenkomst. De koop-verkoop wordt hiermee bezegeld. U bent echter niet op de hoogte van de juridische situatie van de woning bij de ondertekening van het compromis en ook de notaris in Spanje informeert u niet. Een bindende overeenkomst aangaan zonder dat u weet wat u koopt is daarom geen goed idee. Aan de hand van een recent (geanonimiseerd) dossier zal dit artikel uitleggen waarom u best niet te snel overgaat tot het de ondertekening van de compromis in Spanje.
De verschillende overeenkomsten bij aankoop van een Spaanse woning
Vooraleer we naar het praktijkvoorbeeld gaan, geven we u een overzicht van de drie gebruikelijke overeenkomsten bij aankoop van een Spaanse woning.
De eerste overeenkomst is het reservatiecontract. Hiermee kunt u de woning voor een bepaalde periode uit de markt halen. Verschillende makelaars kunnen immers tegelijkertijd dezelfde woning aanbieden in Spanje. Het is gebruikelijk dat u bij ondertekening een waarborg betaalt van een grootorde tussen 2.000 à 3.000 euro. Belangrijk is dat het reservatiecontract geen koop- verkoopovereenkomst is. Hiermee koopt u de woning dus nog niet.
Lees meer over het reservatiecontract.
De tweede overeenkomst is het compromis in Spanje. In tegenstelling tot het reservatiecontract is dit wel een bindende koop- verkoopovereenkomst. Hier is er dus in principe geen weg meer terug. Ook betaalt de koper een voorschot van 10% van de aankoopprijs.
Tot slot is de derde overeenkomst de notariële akte ofwel de escritura. Dit document bezegelt de koop-verkoop definitief. Het resterende saldo wordt overgemaakt en de sleutels worden overhandigd. Met de escritura kunt u naar het kadaster om uw eigendomstitels in te schrijven.
Lees meer over de verschillende mogelijke overeenkomsten in Spanje.
Naar het praktijkvoorbeeld
De cliënt, een gepensioneerd koppel, komt naar ons kantoor voor begeleiding. Zij hebben een woning op het oog in het binnenland van de provincie Alicante.
Het koppel komt met de makelaar een verkoopprijs overeen van 150.000 euro. Daaropvolgend legt de makelaar een compromis ter ondertekening voor waarbij ze binnen 10 dagen 15.000 euro van de aankoopprijs dienen te storten als voorschot.
Deze manier van werken is niet per se ongebruikelijk, maar wel nadelig voor de koper. De notaris in Spanje doet immers geen onderzoeken naar de woning, zodat de koper op die manier geen garanties heeft over de juridische staat van de woning. Aangezien de compromis in Spanje bindend is, kunt u niet meer afzien van de koop of verliest u het voorschot van 10%.
Op het eerste zicht lijken er zich echter geen problemen voor te doen: het betreft een villa met zwembad in een rustige omgeving. Achteraan de woning, grenzend aan de achtertuin, staat er wel een leegstaande industriële opslagplaats. Aangezien deze opslagplaats zich achter de omheining bevindt, is er geen probleem, toch?
De onderhandelingsfase
We kwamen met de makelaar overeen om eerst een reservatiecontract te ondertekenen. Dit houdt in dat de woning gedurende een maand niet beschikbaar is voor verkoop aan andere partijen. Binnen die maand onderzochten we de juridische situatie van de woning.
Om ook de verkoper zekerheid te bieden, betaalde de cliënt bij ondertekening een waarborg/eerste voorschot van 2.200 euro aan de makelaar. Belangrijk: in het reservatiecontract bedongen we dat indien de juridische situatie van de woning negatief is, de cliënt recht heeft op terugbetaling van de 2.200 euro.
Daarnaast werd de tijdlijn vastgelegd: binnen een maand vindt de ondertekening van de bindende compromis plaats en wordt het volgende voorschot betaald: 10% van de aankoopprijs, verminderd met de reeds betaalde 2.200 euro.
Vooraleer het reservatiecontract echter werd ondertekend, ontdekten we in samenwerking met de makelaar dat het industriële magazijn zal worden verhuurd aan een meubelonderneming. Het zou dienen voor de stockage voor meubels. Aangezien er geen lawaai- of geurhinder werd verwacht, besloot de cliënt om verder te gaan met de koop.
De resultaten: geen goed nieuws
Na een aantal weken finaliseerden we het onderzoek. Wat bleek?
De villa is in feite een directiewoning. De woning en het industriële magazijn behoren tot hetzelfde plot. Niet alleen werden beide constructies illegaal gebouwd, de woning en de opslagplaats zouden door de verkoop een mede-eigendom worden, met gemeenschappelijke delen en een raad van mede-eigenaars. In dit geval bleek de verdeling van de mede-eigendom 35% voor de directiewoning en 65% voor de opslagplaats. Zo zou onder andere het zwembad gemeenschappelijk worden.
Het feit dat beide constructies bovendien illegaal werden gebouwd, betekende dat de cliënt een aantal beperkingen zou ondervinden in de uitoefening van haar eigendomsrecht. Denk bijvoorbeeld aan het verbod om bestaande constructies te veranderen. Of mogelijke kosten indien de gemeente zou besluiten om bepaalde delen af te breken.
Eind goed al goed
Op basis van ons informerend verslag besloot de cliënt om niet verder te gaan met de koop. Dankzij de bepalingen in het reservatiecontract betaalde de makelaar het reservatiebedrag van 2.200 euro terug. De makelaar begreep de situatie en handelde correct.
Om het concreet te maken: het reservatiecontract beperkte het risico van de cliënt van 15.000 euro tot 2.200 euro, en zorgde ervoor dat de cliënt finaal het reservatiebedrag terug gestort kreeg.
En uiteraard bleef de droom van de cliënt onveranderd: een woning in het Spaanse binnenland kopen om er permanent te wonen. Het koppel kan nu (met dezelfde) makelaar een andere, meer geschikte woning, zoeken.
Lees meer over hoe u een miskoop kan vermijden.
Besluit: waarom niet onmiddellijk het compromis in Spanje ondertekenen?
Een woning kopen in Spanje verloopt helemaal anders dan in België of Nederland. De rol van de notaris in Spanje is beperkt, zodat u geen garanties heeft over de juridische staat van uw eigendom. Daarom is het beter om vooraleer u het bindende compromis in Spanje tekent, u de woning laat controleren.
Het bovenstaande dossier toont aan dat het cruciaal is om vooraleer iets te ondertekenen, eerst juridisch advies in te winnen. Begeleiding in de beginfase van het koopproces kan immers het verschil maken tussen de koop van een droomwoning of achterblijven met een miskoop.
Heeft u vragen over vastgoed kopen in Spanje? Neem dan gerust contact op via het onderstaande formulier.
