In Spanje is het gebruikelijk om 10% van de koopprijs te betalen bij het ondertekenen van de onderhandse koopovereenkomst. Dit is de zogenaamde ‘arras‘. In praktijk leidt deze betaling vaak tot discussies. Daarom vindt u in dit artikel meer uitleg over de mogelijkheden om de waarborg te betalen.
De verschillende overeenkomsten
Bij een reguliere aankoop zijn er drie type overeenkomsten. Eerst is er het reservatiecontract of optie. Met deze overeenkomst blokkeert u de verkoop gedurende een bepaalde periode. Bij reservatie betaalt u afhankelijk van de koopprijs 3000 – 11000 euro.
Binnen de optieperiode worden de controles op het vastgoed uitgevoerd. Denk bijvoorbeeld aan de eigendomssituatie, de schulden en de stedenbouwkundige situatie. Op basis van het resultaat wordt de onderhandse koopovereenkomst opgemaakt. Dit is de bindende overeenkomst waarmee u de woning koopt. Op dit moment betaalt dus de waarborg van 10%, welke wordt verrekend met de koopprijs.
Tot slot is er de notariële koopakte.
Lees meer over het reservatie.
Hoe verloopt de 10% betaling in Spanje?
In België zijn we gewoon dat de aanbetaling van 10% van de koopprijs wordt geblokkeerd bij een erkend vastgoedmakelaar of bij een notaris. In Spanje is dit evenwel niet gebruikelijk: men betaalt hier de 10% aanbetaling rechtstreeks op de rekening van de verkoper. Mocht de koop niet doorgaan, heeft de verkoper het recht om deze som te behouden als schadevergoeding. Indien de verkoper echter de koop annuleert, dient hij u als koper 20% van de koopprijs over te maken.
De bovenstaande piste heeft natuurlijk een aantal nadelen. Wat als de verkoper te kwader trouw handelt? Of wat als hij overlijdt? De verkoper kan de fondsen ook onmiddellijk gebruiken om zelf vastgoed te kopen of om een schuld in te lossen.
Waar op letten bij de aankoop van een woning in Spanje?
Wat zijn de alternatieven?
Daarom is het eenvoudigste alternatief om de gelden te blokkeren op een derdenrekening. Dit kan onze derdenrekening zijn, maar ook de derdenrekening van het advocatenkantoor van de verkoper.
Mocht de verkoper geen advocaat hebben, of niet akkoord gaat met deze oplossing, kunnen we de gelden blokkeren op de rekening van de makelaar. Echter dient er dan een clausule ingevoegd te worden die stelt dat de makelaar deze fondsen niet zomaar mag doorstorten aan de verkoper of benutten als vergoeding voor zijn prestaties.
Een ander alternatief is de gelden blokkeren op een notariële derdenrekening. In Spanje doet een notaris dit niet standaard. De notaris maakt hiervoor een aparte akte op met de voorwaarden om de gelden bij te houden en vrij te geven. Vaak gaat rekent de notaris hier ook een ereloon voor aan.
Wat als de verkoper erop staat om de 10% betaling in Spanje te ontvangen op zijn eigen rekening?
Omdat het in Spanje gebruikelijk is dat de verkoper de gelden rechtstreeks zelf ontvangt, leidt dit vaak tot discussies. Als koper heeft u immers liever dat de 10% aanbetaling wordt geblokkeerd to bij akte. Echter kan de verkoper erop staan om de gelden zelf te ontvangen. We raden dan aan om een clausule op te nemen in de koopovereenkomst die u expliciet de mogelijkheid biedt om de koop af te dwingen bij de rechtbank (een zogenaamde arras confirmatorias of arras penales).
In elk geval is het belangrijk dat er geen enkel (theoretisch) risico bestaat dat de koop niet door zou kunnen gaan. Zo’n risico is bijvoorbeeld: een huurder bewoont de woning en zal voor akte moeten vertrekken. De koop kan dan niet doorgaan als de huurder er op het moment akte nog leeft.
Hier vindt u meer informatie over de verschillende koopovereenkomsten in Spanje.
Bent u van plan om een woning in Spanje aan te kopen? We kunnen u volledig begeleiden.
